高雄市稅捐稽徵處部落格

林先生過世，遺產由其中一個兒子辦繼承，登記為全體繼承人公同共有，後來經由法院判決，要辦分割登記為分別共有時，土地和房子是否要課土地增值稅及契稅？

高雄市稅捐稽徵處表示，因部分繼承人申請為公同共有之繼承登記後，再經協議，判決或和解等方式為遺產之分割繼承登記，不論分割之結果與應繼分是否相當，都不課徵土地增值稅及契稅。如尚有任何疑問，可撥打免付費電話0800-726-969，將有專人為您服務。

根據財政部最新統計今年9月土地增值稅實徵淨額破百億、達106億元，同樣高雄市也因房市強強滾，9月土地增值稅課稅件數及稅額均大幅成長，創下3年來單月新高紀錄。

高雄市稅捐稽徵處李瓊慧處長表示，本市土地增值稅9月實徵淨額10.16億元，刷新3年來單月最新高，不僅土地交易件數增加1,771件，而且有3筆2,000平方公尺以上大面積住商用地移轉，挹注稅收2億元，相較去年同期6.69億元增加3.47億元，成長51.9％，上揚幅度僅次於桃園市，位居6都第2。

為因應司法院108年7月5日釋字第779號解釋意旨，財政部於109年9月9日預告土地稅法修法草案，增訂供公共設施使用之非都市土地，於徵收前之移轉免徵土地增值稅，以符合租稅公平原則。

高雄市稅捐處說明，釋字第779號解釋指出，都市土地公共設施保留地，於尚未被徵收前移轉，免徵其土地增值稅，而非都市土地經編定為交通用地，且依法核定為公共設施用地者，其移轉須課徵土地增值稅，不符憲法保障平等權之意旨，應於2年內完成修法；故財政部近日預告修正土地稅法第39條，定明非都市土地供公共設施使用，無論已開闢完成或依計畫核定，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，免徵土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，土地所有權移轉應由權利人和義務人共同申報,但依規定得由權利人單獨申請登記者，即可單獨申報土地移轉現值，債權人為和解筆錄所載之當事人，且為允許可單獨辦理移轉登記之權利人，可由其持和解筆錄代為向稅捐機關申報土地移轉現值。

該處提醒，單獨申報的案件，應納土地增值稅應由權利人代為繳納後才能向登記機關辦理所有權移轉登記。如尚有任何疑問，可撥打免付費電話0800-726-969或透過1999高雄萬事通線上智能客服查詢。

高雄市是全國面積最大、幅員最遼闊的城市，民眾及代理人有就近申辦各項稅捐服務之需求，因此，高雄市稅捐處自104年10月起推動土地增值稅及契稅網路申報跨區收件查欠及完稅便民服務，民眾可就近選擇於任一稅捐分處遞送申報書、附件及繳納證明等相關文件，完成申報及完稅程序，實施以來頗獲好評。

稅捐處處長李瓊慧表示，網路申報案件跨區收件查欠，是打破地域藩籬，朝民眾洽辦更便利方向規劃開放，使稅務服務更親民，帶給民眾「心」感受。該處並視執行情形滾動檢討，自107年7月1日起，擴大網路申報跨分處收件及查欠作業適用範圍，自用住宅用地、農地不課徵、公共設施保留地等土地增值稅案件，及未辦建物所有權第一次登記、新市鎮開發、領買或標購公產等契稅案件，均納入適用範圍；近日再次評估調整，開放契稅法拍網路申報案件適用跨區收件查欠服務機制，盼能更強化申辦便利性、節省民眾時間及交通成本。

高雄市稅捐稽徵處表示，市民王小姐詢問「我買了一間房子，所以退了一筆賣房子的土地增值稅款，現在我買的房子被法院拍賣不是我願意的，為什麼要追繳重購土地退還的土地增值稅款？」

該處說明：土地所有權人在出售自用住宅用地後，2年內另行購買自用住宅用地者，或先購買自用住宅用地後，2年內出售自用住宅用土地，可申請退還其不足支付新購土地數額之土地增值稅，經核准退稅後，其重購之土地自完成移轉登記日起5年內被法院拍賣，仍應追繳原退還稅款。

高雄市稅捐稽徵處表示，為確認依農業發展條例第38條之1規定核准不課徵土地增值稅視為農地案件是否繼續作農業使用，將自109年8月起展開全面清查作業。

市稅處說明，農業用地經依法律變更為非農業用地，移轉時如檢具由都市計畫及農業主管機關所出具證明文件，可申請不課徵土地增值稅;惟土地所有權人於其持有期間內必須作農業使用，若經查獲該土地未作農業使用且未依限期改善，或雖在規定期限內改善而再有未作農業使用之情形者，則再移轉時，即應課徵土地增值稅。

持有土地越久土地的價值就越高，高額的土地增值稅往往讓想售屋民眾怨聲四起！高雄市稅捐稽徵處表示，一般民眾售屋基地都知道採按「一生一次」自用住宅用地稅率來申報土地增值稅，卻不知日後如有售屋符合土地稅法第34條第5項「一生一屋」規定的要件，一樣可以用10％的優惠稅率來申報土地增值稅，而且不限次數！

該處指出土地所有權人曾適用土地稅法第34條第1項至第4項（一生一次）規定後，再次出售其自用住宅用地，如符合下列規定要件者：1. 出售都市土地面積未超過1.5公畝(150平方公尺)部分或非都市土地面積未超過3.5公畝(350平方公尺)部分。2. 出售時本人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外房屋(含未辦保存登記及信託移轉之房屋)。3. 出售前本人持有該土地6年以上。4. 出售前本人或其配偶、未成年子女在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。5.出售前5年內，無供營業使用或出租。即可申請按「一生一屋」自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

有納稅人詢問，其所有大樓房屋，部分面積供營業使用，因房地已訂約出售，申報土地增值稅時，是否全部都會按一般用地稅率課徵土地增值稅？

高雄市稅捐稽徵處說明，如房屋並非全部供自用住宅使用，而係部分供營業使用，倘能明確劃分使用情形範圍，則在出售自用住宅用地申報土地增值稅時，可依房屋實際使用情形計算所占土地面積比例，分別按一般用地稅率及自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

實價登錄新制於民國109年7月1日施行，為實價登錄制度推動以來首次重大變革，攸關民眾權益重大，高雄市稅捐稽徵處本於機關共同服務原則，與市府地政局一起合作宣導，在市稅處所屬分處之服務櫃台提供「實價登錄新制文宣」，供民眾取閱參考以瞭解新制規定。

高市稅處進一步表示，本次新制將實價登錄申報義務回歸買賣雙方，在辦理登記時需一併申報實際成交資訊，而民眾簽訂買賣契約後，於申報辦理土地增值稅、契稅時，稅務機關為其首先接觸之政府機關，藉由跨機關合作，在第一時間提供完整資訊並提醒民眾依法完成實價登錄申報，可避免漏未申報受罰情事。

近日有民眾來電詢問其公司有一筆土地，因土地使用變更，而捐贈與政府一定比率之價金，可否於該筆土地出售移轉時，自申報移轉現值中減除？

    高雄市稅捐稽徵處表示：土地稅法第31條第1項第2款規定，土地所有權人為改良土地已支付之費用，得自經核定之申報移轉現值中減除者，僅以已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者為限。

陳小姐來電詢問，重劃區土地，於重劃後第一次移轉時，土地增值稅不是有減徵優惠嗎？為何她繼承土地第一次移轉不能減徵呢？

高雄市稅捐處表示，依土地稅法規定，重劃後土地第一次移轉時，除重劃費用可自土地漲價總數額中減除外，土地增值稅額還可再減徵40﹪。

民眾辦理土地移轉現值申報，未於申報書註明依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，事後仍可於土地增值稅繳款書記載繳納期限內，向稅捐機關補行申請。

高雄市稅捐稽徵處表示，由於土地增值稅一般用地稅率依據土地漲價幅度適用累進稅率為20%、30%、40%，而自用住宅用地優惠稅率僅為10％，兩者稅額差距甚大。民眾如要適用自用住宅用地稅率核課土地增值稅，須於申報書註明適用該項優惠，倘不小心遺漏，可於土地增值稅繳納期限內補提申請，以確保自身權益。

高雄市稅捐稽徵處表示，有民眾陳小姐詢問，因離婚對夫行使剩餘財產差額分配請求權，需要申報繳納土地增值稅嗎？

    該處說明，夫或妻之一方於行使剩餘財產差額分配請求權時，因非取回其原有之財產，故其土地所有權移轉，仍應依土地稅法第49條規定申報土地移轉現值，惟可選擇「課徵」或「不課徵」土地增值稅。

農地經法院拍賣，稅捐稽徵機關接獲法院拍定通知，係按一般用地稅率核課土地增值稅，並發函通知土地原所有權人或拍定人，如符合農業用地作農業使用不課徵土地增值稅之要件者，應於收到輔導通知函之次日起30日內，檢附鄉鎮市區公所農業主管機關核發之「農業用地作農業使用證明書」提出申請不課徵土地增值稅，逾期則不得申請。

高雄市稅捐稽徵處進一步說明，當事人於收到稅捐稽徵機關通知函後，始申請核發「農業用地作農業使用證明書」，主管機關核發證明書之期間可扣除。

高雄市稅捐稽徵處表示，企業或金融機構因合併、分割或收購而移轉土地所有權，經核准記存土地增值稅後，該筆土地再移轉或不符持股比例之規定時，應繳納原記存稅款。

市稅處說明，企業或金融機構依企業併購法、金融機構合併法、金融控股公司法等規定辦理合併、分割或收購而移轉土地所有權時，可申請記存應繳納的土地增值稅，但該筆土地再移轉時，原記存稅款應由記存後取得土地者連同該次移轉之土增稅一併繳納，除一般常見的買賣和贈與，信託、拍賣及被徵收皆屬再移轉行為。另外，收購或分割記存土地增值稅案件，被收購公司、被分割公司(或股東)於土地完成移轉登記之日起3年內，轉讓該對價取得之股份，致持有股份低於原取得對價之65％時，也會被追繳原記存的土地增值稅。

民眾來電詢問其車輛因逾期檢驗被註銷牌照，要重新驗車才能領牌，未領牌前開上道路被查獲會處罰，要如何辦理？

高雄市稅捐稽徵處表示，已註銷牌照之車輛，應先向監理機關申領臨時牌照，再開車至監理機關辦理驗車領牌，以免使用道路被查獲，依使用牌照稅法第28條第2項規定，除了要補繳使用牌照稅外，還要按照應納稅額處以2倍以下的罰鍰。

民眾詢問所申請的「農業用地作農業使用證明書」（以下稱農證）明明還在6個月有效期限內，何以近日再度移轉農地時，卻遭稅捐機關要求必須重新向區公所申請核發新農證才行？

高雄市稅捐稽徵處說明，該民眾申請農證後已先行移轉部分持分給配偶，縱使他手上的農證尚在6個月有效期限內，但是農證上所登載的所有權人或土地持分等資料與目前的現況已不相符合，因時點及權利主體之不同，所以有必要請民眾再重新申請一張農證，才能憑以作為農地移轉申請不課徵土地增值稅之依據。

高雄市稅捐稽徵處表示，若有心人士取巧安排形成土地共有關係後，藉辦理共有物分割規避土地增值稅，經稽徵機關查明即可本於職權按實質課稅原則課徵土地增值稅。

市稅處進一步說明，原持有應稅土地之所有權人移轉少數持分與他人免徵或不課徵土地增值稅之土地形成共有關係，再經由共有物分割，達到墊高應稅土地之原地價而減輕土增稅的目的，該應稅土地再移轉時，稅捐機關會依實質課稅原則調整以其分割前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵其土地增值稅;另取巧安排形成共有關係後，藉辦理共有物分割規避直接移轉土地應納之土地增值稅，而實質上為交換土地或移轉應稅土地者，亦應依實質課稅原則課稅。

土地所有權人出售自用住宅用地，其都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分，土地增值稅就該部分之土地漲價總數額可申請按百分之十徵收。 但如係以「贈與」移轉，則不能按自用住宅用地特別稅率課徵土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，二親等親屬間因財務規劃常有土地移轉之情形，如移轉原因為「贈與」即不能適用自用住宅用地特別稅率課徵土地增值稅：如移轉原因為「買賣」，依遺產及贈與稅法規定，未能提出支付價款證明，經稽徵機關核定以「贈與論」課徵贈與稅者，如符合自用住宅用地要件，仍准適用特別稅率課徵土地增值稅。