高雄市稅捐稽徵處部落格

高雄市稅捐稽徵處接獲民眾來電詢問，日前出售一筆土地，已辦妥移轉登記，後來因故解除買賣契約，返還該筆土地是否需要申報土地增值稅？

高雄市稅捐稽徵處表示，近日接獲民眾來電詢問，原以一般用地稅率申報土地增值稅，嗣後收到土地增值稅繳款書，發現稅額過高，可否改按自用住宅用地稅率課徵呢？

高雄市稅捐稽徵處表示，土地所有權人因重購自用住宅土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，5年內不可以移轉給他人、出租、營業或遷出戶籍等，不然原退還的稅款會被追回。

高雄市稅捐稽徵處表示，夫妻一方死亡，生存配偶依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權移轉土地時，應向稅捐處申報土地移轉現值，但可以申請不課徵土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，最近有民眾來電詢問欲出售繼承之土地，為其父參加重劃後分配取得，仍保留「重劃負擔總費用證明書」，卻獲知申報本次移轉，僅有其母受贈持分能享有扣除重劃費用及適用減徵40%優惠，感到十分困惑。

高雄市稅捐稽徵處表示，近日有民眾詢問，其於105年以100萬購入一塊土地，今年以80萬元賠錢出售，為何還要繳納土地增值稅？

高雄市稅捐稽徵處表示，民眾陳先生來電詢問近日從法院拍賣取得土地，是否要到稅捐處辦理土地移轉現值申報？

高雄市稅捐稽徵處表示，依土地稅法第28條之2規定，配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅，如選擇不課徵土地增值稅者，實質上並非免稅只是延後繳納，之後如將該筆土地移轉給第三人時，稽徵機關還是會合併夫妻持有期間全部的漲價總數額課徵土地增值稅，且土地增值稅是採累進稅率（稅率為20%至40%），可能因長期持有，累積的土地漲價倍數增加，導致適用較高稅率課徵土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，因配偶贈與取得的土地，經核准不課徵土地增值稅後，於移轉後2年內原贈與人死亡，該筆土地經國稅局併入贈與人遺產總額課徵遺產稅，若受贈人在繼承原因發生日後再次移轉該筆土地，應以「繼承時」之公告土地現值為前次移轉現值核課土地增值稅。
 

政府為鼓勵企業與民眾進駐新市鎮開發，促進區域均衡及都市健全發展，提供多項稅捐減免措施，包含於新市鎮重購營業所需土地，倘符合相關規定，可申請就其已納土增稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額。

高雄市稅捐稽徵處進一步說明，本市經內政部國土管理署公告劃定橋頭區橋科段及燕巢區燕科段內數筆土地為「有利於高雄新市鎮發展產業適用範圍(第二期發展區)稅捐減免地區」，倘於該劃定地區內，投資經營行政院核定之產業者，於出售原營業使用土地後，二年內於新市鎮重購時，超過出售原營業使用之土地地價扣除繳納土增稅後之餘額者，得於開始營運後，申請就其已納土增稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額。

日前接獲民眾電話詢問，名下有一筆自用住宅用地，但地上房屋原為父親所有且未辦理繼承登記，現欲出售該筆土地，是否可以按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅？

高雄市稅捐稽徵處表示，以自用住宅用地稅率課徵土地增值稅需具備以下要件：

高雄市稅捐稽徵處表示，近年房價不斷攀升，無形中加重換屋族的財務支出，倘民眾在2年內買賣房屋，可多加利用重購退稅，將可節省土地增值稅的租稅負擔，且土地所有權人出售土地時，不論是按一般稅率或是自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅，只要符合自用住宅用地規定，皆可申請重購退稅。

該處貼心提醒，辦理自用住宅重購退稅，應符合地上建物為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有並辦竣戶籍登記，且出售地於出售前一年內、重購地自取得後無出租或供營業使用。納稅義務人2年內重購自用住宅用地，不論是先買後賣或先賣後買均可，新購土地地價若超過原出售土地地價扣除繳納土地增值稅後的淨額，可以向出售地之地方稅稽徵機關申請退還土地增值稅，但最高退稅額度以所繳稅額為限。如有任何疑問，歡迎撥打免付費電話0800-726-969，將有專人為您服務。

高雄市稅捐稽徵處表示，土地稅法第34條所稱「出售」自用住宅用地，包括「交換」之土地在內，也就是「交換」視同「買賣」，雙方不是按土地交換差額申報，而是要按各自移轉土地持分申報現值。

該處進一步說明，若交換的土地面積未超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝，地上建物為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有且其中1人已在該地辦竣戶籍登記，並在交換的前一年內，未曾供營業或出租使用，即可申請適用一生一次自用住宅用地10%優惠稅率課徵土地增值稅。如有任何疑問，歡迎撥打免付費電話0800-726-969，將有專人為您服務。

高雄市稅捐稽徵處表示，自113年6月1日至10月31日止，對社會福利事業、私立學校受贈土地免徵土地增值稅案件進行全面清查，如查獲以假藉捐贈名義，行逃漏之實者，將依法追補土地增值稅。

稅捐處說明，私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用的土地，符合（一）受贈人為財團法人（二）法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有（三）捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益等要件，可申請免徵土地增值稅。另依管制檢查作業要點規定，將永久列管經核准免稅之受贈土地，除每年進行書面審查資料外，亦定期偕同目的事業主管機關及地政機關進行實地會勘。

高雄市稅捐稽徵處表示，自113年6月1日至10月31日止，對企業或金融機構經由合併、分割、收購或轉換等方式已核准記存土地增值稅案件進行全面清查，如查獲土地所有權有移轉情形，將追繳原記存的土地增值稅。

稅捐處說明，企業或金融機構依企業併購法、金融機構合併法、金融控股公司法等規定辦理合併、分割、收購或轉換等方式而移轉土地所有權時，應納的土地增值稅可申請記存。嗣記存土地再移轉時（含法拍、被徵收及信託移轉），依規定應追繳被收購公司或被分割公司原記存的土地增值稅，在未繳清稅款前土地不得辦理移轉登記。

高雄市稅捐稽徵處表示，自113年6月1日至10月31日止，對土地共有物分割案件進行全面清查，如藉由共有物分割逃漏土地增值稅情事，將依法追補稅款。
         稅捐處說明，原持有應稅土地之土地所有權人，利用應稅土地與免徵或不課徵土地增值稅之土地，安排形成共有關係，辦理共有物分割，或藉辦理共有物分割，墊高應稅土地前次移轉現值，嗣再移轉應稅土地案件，應依實質課稅原則，按共有土地分割前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，課徵土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，自113年6月1日至10月31日止，對已核准重購退還土地增值稅案件進行全面清查，如查有戶籍遷出、再行移轉(含配偶贈與)、出租或營業等情形，將會追補原退還的土地增值稅。

稅捐處說明，符合土地稅法第35條規定的土地所有權人，2年內先購後售或先售後購自用住宅用地，符合一定條件者，可向原出售土地所在地之地方稅稽徵機關，申請在已繳納土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價數額的稅款，以減輕民眾小屋換大屋居住的經濟負擔，惟依土地稅法第37條規定，經核准重購退稅案件，其重購土地自完成移轉登記之日起，依法應列管五年。

民眾來電詢問，為何至地政機關辦理遺贈土地之所有權移轉登記被通知補正，須至稅捐稽徵機關申報土地增值稅？

高雄市稅捐稽徵處表示，遺贈土地是被繼承人以遺囑表示，將其土地無償給與受遺贈人的單獨行為。土地之受遺贈人若非繼承人，應由繼承人會同受遺贈人，申報土地增值稅；如遺囑另指定有遺囑執行人或經法院民事裁定遺產管理人時，則由遺囑執行人或遺產管理人會同受遺贈人申報土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，最近接到民眾來電詢問，他想要移轉名下土地，聽說土地所有權移轉要繳土地增值稅，請問該筆稅款應該由誰繳納呢？

市稅處說明，一、土地為有償移轉，例如買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式移轉，以原所有權人為土地增值稅之納稅義務人；二、土地為無償移轉，例如遺贈及贈與等方式移轉，則以取得所有權之人為納稅義務人；三、土地設定典權者，則為出典人。

高雄市稅捐稽徵處表示，近日接獲民眾來電詢問，因法拍取得之土地，於拍定同一年度再出售，為何仍須繳納土地增值稅？

該處說明，土地所有權申報移轉現值係以訂約日當期公告土地現值為準，逾期則以受理申報機關收件日當期公告土地現值為準，惟法院或法務部行政執行署所屬行政執行分署拍賣之土地，則會以「拍定價額」或「拍定當期公告現值」從低作為核算土地增值稅的標準，故當拍定價額低於公告土地現值時，將以拍定價額計算原土地所有權人之土地增值稅，並作為拍定土地的前次移轉現值，因此拍定人於取得土地同年再出售，仍會有漲價數額，須繳納土地增值稅。