高雄市稅捐稽徵處部落格

陳先生數年前以1000萬元購入一屋，今年因經濟問題，所以忍痛以950萬元出售，詢問稅捐處，都賠錢賣房子了，還要繳土地增值稅嗎？

高雄市稅捐稽徵處分享以下案例，去年12月及今年1月謝先生分別簽約出售甲乙兩處土地，兩地都是數年前同時購入，相鄰且面積相等，向稅捐處申報土地增值稅後，發現兩地須繳納的土地增值稅稅額差了好幾千元，立刻詢問稅捐處土地移轉現值如何認定？

高雄市稅捐稽徵處表示，土地所有權移轉時，應向稅捐機關辦理土地增值稅申報。申報人於訂約日起30日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為準，若逾30日申報，以受理機關收件日當期之公告土地現值為準。而每年1月1日公告土地現值，雖各地區情形不同，但普遍土地公告現值有逐年接近市價之趨勢。本案中，謝先生皆於訂約日起30日內向稅捐處申報土地增值稅，因此甲地適用104年度公告土地現值，而乙地適用105年度公告土地現值，由於公告土地現值往上調整，因此土地增值稅稅額產生了差異。

高雄市稅捐稽徵處表示，有關土地所有權人出售自用住宅用地課徵土地增值稅的優惠規定，在規定查核起訖期間如有曾供營業使用或出租者，是無法適用自用住宅用地10％優惠稅率課徵土地增值稅；此所稱「曾供營業使用」，含括已辦理營業遷出或註銷登記，或已核准暫停營業而仍繼續營業，以及未依法辦理營業登記而擅自營業者，只要查得在訂約出售前查核期間內曾供營業者，皆屬於有營業使用。

該處補充說明，依據土地稅法第34條規定，有關土地所有權人出售自用住宅用地，是否曾供營業使用或出租的查核期間，於申請適用一生一次優惠稅率者，其查核期間為訂約出售前一年內；而申請適用一生一屋優惠稅率者，其查核期間為訂約出售前五年內，以上查核期間內，查有供營業使用或出租者即無優惠稅率的適用。

高雄市稅捐稽徵處表示，有民眾王先生詢問，先出售2棟房屋後，並於2年內購入現今居住房屋，不知可否申請全部退還當初出售2處土地所繳納的土地增值稅？

該處說明，該出售與重購之土地如經查明均符合自用住宅用地有關規定者(無出租、無營業、設籍該址等)，依申請資料合併計算，即以新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅之餘額者，就其已納土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額。

常有民眾打電話到稅捐處詢問，因土地即將移轉，想知道應繳納多少的土地增值稅？

高雄市稅捐稽徵處表示，為方便民眾預估應繳納之土地增值稅稅額，只要連結該處網站，點選線上試算/土地增值稅試算，依土地登記謄本上的資料，輸入前次移轉日期、原規定地價或前次移轉現值、土地公告現值、土地面積、移轉或設典範圍、消費者物價總指數、持有年限等項目，即可分別按一般用地稅率、自用住宅用地優惠稅率估算土地增值稅額，另外也可連結財政部稅務入口網或本市地政局網站進行估算，不僅省時、省力亦免去往返稅捐處奔波。

高雄市稅捐稽徵處表示，近日有位民眾詢問其同事因子女就學所需，欲將戶籍遷入其自用住宅，日後如要出售該自用住宅用地時，可否申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅？

該處說明，土地增值稅申請按自用住宅用地稅率(一生一次)課徵，須符合下列各項規定：一、未曾享用過自用住宅用地稅率。二、地上建物為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並於該地辦竣戶籍登記。三、出售前一年內未曾供營業使用或出租。四、都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。五、自用住宅建築工程完成未滿1年者，其房屋評定現值須達所占基地公告土地現值10％。

高雄市稅捐稽徵處表示，土地所有權人同時出售持有之多處自用住宅用地，如其合計面積都市土地面積未超過300平方公尺部分或非都市土地面積未超過700平方公尺部分，可視為一次出售並按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

該處指出，所稱「同時出售」，除訂定契約日應相同外，並須在同一天申報移轉現值，始可視為一次出售。所以，上述情況下，土地所有權人如同時出售兩處或多處不同轄區(縣市)之土地，應就近向任一筆自用住宅用地所在地之稅捐稽徵機關辦理土地移轉現值申報，並由該稅捐稽徵機關於各份申報書加蓋收件日期章戳，其土地增值稅現值申報即以受理機關統一收件之日為準，申報人不用分別向出售土地所在地稅捐稽徵機關逐一申報。

高雄市稅捐稽徵處表示，民眾向法院標購法拍土地，如以低於公告土地現值之價額拍定取得，之後再移轉時，縱使為同年度，仍會有漲價數額，需繳納土地增值稅。

該處進一步說明，依土地稅法第30條規定，經法院拍賣的土地，應以拍定日當期公告土地現值與拍定價額二者中較低者，核定為移轉現值計算土地增值稅。因該次核定之移轉現值即為拍定人取得該法拍土地後再次移轉時之「前次移轉現值」。所以，如果以低於公告現值甚多之拍定價額取得拍賣土地，該拍定價與拍定日公告現值間之價差所應負擔之增值稅，將遞延至拍定人再移轉時計算繳納；故拍定人雖然低價取得法拍土地，卻隱含高額土增稅之負擔。因此呼籲民眾，欲標購法拍土地時，宜先作衡量，以做出最有利的選擇。

高雄市稅捐稽徵處表示，民眾不論先賣後買或先買後賣自用住宅用地，如果符合重購退稅條件，可向原出售土地主管稽徵機關申請適用重購退稅之規定。

稅處說明，依土地稅法第35條規定，申請適用土地增值稅自用住宅重購退稅，須符合下列要件：

高雄市稅捐稽徵處表示，依土地稅法第35條規定，土地所有權人於出售自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起，2年內重購自用住宅用地者，若新購土地地價超過原出售土地地價(扣除已繳納之土地增值稅)時，超過部分可以向稅捐處申請退還原繳納之土地增值稅，且此項重購退稅優惠，只要出售及新購地符合規定，並無申請次數之限制。

該處進一步說明，只要民眾重購及出售之土地，合於土地稅法第9條規定，本人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之自用住宅用地，即可申請重購退稅，並不以其地價稅按自用住宅用地稅率課徵，或出售時土地增值稅按自用住宅用地稅率課徵為申請退稅之要件。另先購買土地後，自完成移轉登記之日起2年內，始出售土地者，亦可適用重購退稅之規定。此外提醒民眾因重購土地退還土地增值稅者，自重購地完成移轉登記之日起5年內，如有再行移轉或改作其他用途者，會被追繳原退還之稅款。

大大公司洽談購買一筆農業用地，特來稅捐機關詢問該農地如果出售予公司法人，可否申請適用原地價調整至89年1月28日修正生效當期之土地公告現值規定？

民眾來電詢問，移轉農業用地檢附之農業用地作農業使用證明書所載之所有權人與土地謄本不同，但證明書的有效期限仍在6個月內，為何不能使用。

高雄市稅捐稽徵處表示，經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅除可減徵40﹪，並可於計算土地漲價總數額中減除已繳納之土地重劃費用。

高雄市稅捐稽徵處表示，如果農業用地被法院拍賣，而且符合拍定人為自然人、作農業使用等要件，義務人（即原土地所有權人）或權利人（即拍定人）均可在收到該處通知之次日起30日內檢附作農業使用等證明文件，向該處提出申請不課徵土地增值稅，但債權人不得代位申請。

該處進一步說明，農業用地移轉時不課徵土地增值稅，不等於免徵土地增值稅，僅係延緩課徵，也就是說，如果新土地所有權人再移轉時不作農業使用，計算土地增值稅時，仍以原所有權人取得時之移轉現值為原地價，如此會增加土地增值稅稅負，除非拍定人也是債權人，否則對拍定人較為不利，但可以減少原土地所有權人的租稅負擔。因此，農業用地被拍賣後，原土地所有權人或拍定人均得申請不課徵土地增值稅，若不提出申請，債權人也不能類推適用民法規定代位行使該權利。

高雄市稅捐稽徵處表示，常有民眾在年初辦理不動產買賣或贈與移轉現值申報時，想以前一年度之公告土地現值申報繳納土地增值稅，詢問最遲應於何時申報？

隨著網路資訊日益發達，法拍資訊逐漸透明化，投標購買法拍屋已成為許多民眾投資或購屋的途徑。但許多人卻不知，以低價標購法拍屋，日後可能要負擔高額的土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，土地增值稅係以持有土地期間的漲價總數額，按漲價倍數累進課徵。而土地的價值計算，原則以訂約日的土地公告現值為準;若為法拍土地，則以拍定日的「土地公告現值」與「拍定價格」較低者作為該次法拍土地的移轉現值，計徵土地增值稅。

錢女士來電詢問，持有之土地欲買賣移轉，惟地上房屋並未辦理保存登記，是否可申請按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅？

高雄市稅捐稽徵處表示，地上建物雖未辦理保存登記，土地如符合土地稅法自用住宅用地規定，土地所有權人仍可申請按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅，惟於申請時，除檢附土地所有權人無租賃情形申明書外，尚須檢附房屋建築執照或使用執照，抑或所轄地政機關核發之建築改良物勘查結果通知書或建物測量成果圖，作為稅捐機關審查認定該建物基地號之依據。

民眾陳先生詢問，其於101年12月3日出售台北市自用住宅房地，另於102年5月30日購買高雄市自用住宅房地，並經稅捐機關審查符合重購退稅規定，並退還已繳納之土地增值稅，如欲將該新購之高雄市房地贈與移轉予其配偶陳太太，是否會影響其原已核准退還之土地增值稅稅款？

高雄市稅捐稽徵處表示，民眾因出售自用住宅用地並於二年內新購自用住宅用地，經稅捐機關核准退還已繳納之土地增值稅，該新購土地自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原已退還之稅款。

孫先生問，我想將我一間大樓的套房登記在兒女名下，不知有哪些稅要繳？

高雄市稅捐稽徵處表示，持有房屋期間每年要繳納房屋稅，移轉時必須向稅捐稽徵機關申報並繳納契稅；持有土地期間每年要繳納地價稅，移轉時則必須申報並繳納土地增值稅。因此，將房子贈與給兒女，除了要繳納契稅、土地增值稅外，所書立之不動產贈與契約書還須貼用印花稅票，又房屋稅係按月比例計課，於契約書所載立契日當月份以前之房屋稅，會提前向原所有權人開徵當期的房屋稅，另如該房地有欠繳稅款，必須於繳清所有欠稅後方能移轉。此外，贈與要向贈與人戶籍所在地之國稅局申報贈與稅，贈與人每年贈與免稅額目前之規定為220萬元，若當年度僅贈與此一房地且總現值在220萬元以內，仍須向國稅局申報贈與稅，俟取得免稅證明書後，方能至地政機關辦理後續過戶登記。

高雄市稅捐稽徵處表示，日前有位民眾來電詢問，其欲與自己的姐姐互相交換房屋及其坐落之土地，不知土地增值稅可否申請自用住宅優惠稅率？

該處指出，土地稅法所稱「出售自用住宅用地」，包括「交換」土地在內。因此，交換的土地只要符合都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分，地上建物為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。且土地所有權人在土地交換前一年內，未曾供營業使用或出租之住宅用地，就可申請適用土地增值稅一生一次10%優惠稅率。