高雄市稅捐稽徵處部落格

高雄市稅捐稽徵處表示，105年度的公告現值已重新調整，民眾出售土地在104年12月31日前訂立契約者，請把握在立約日起30天內申報土地移轉現值，仍可以用104年度未調漲前的公告現值課徵土地增值稅，達到節稅的效果。

陳先生所有之土地將遭法院拍賣，來電詢問是否可按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，民眾大都以為拍賣移轉只能按一般稅率課徵土地增值稅，其實只要符合下列條件並在期限內提出申請即可以適用。

高雄市稅捐稽徵處表示，房地合一所得稅制自105年1月1日起開始施行，土地增值稅仍維持現制課徵，土地增值稅自用住宅等優惠減免不受影響，而自住房地者也有相關所得稅優惠減免。

高雄市稅捐稽徵處表示，土地移轉以買賣方式且符合自用住宅用地條件者，可申請按自用住宅用地優惠稅率核課土地增值稅；但土地移轉如以「贈與」方式，則縱使其他條件均符合規定，仍不得按該優惠稅率課徵土地增值稅。
稅處進一步表示，依稅法規定土地所有權人「出售」其自用住宅用地者，都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分，其土地增值稅就該部分之土地漲價總數額按10%優惠稅率課徵。而贈與移轉並非出售，且納稅義務人是受贈人，不是原來的土地所有權人，所以不能適用自用住宅用地優惠稅率10％核課土地增值稅；但配偶及二親等親屬間之土地「買賣」，如能提供確屬「出售」要件有關文件，例如：支付價款證明、銀行轉貸證明等，仍可適用自用住宅用地稅率核課土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，依土地稅法規定，配偶相互贈與土地，得申請不課徵土地增值稅，但於再次移轉予第三人時，則以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值作為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，而非以夫妻贈與當期之公告土地現值作為原地價核課，兩者差距甚大。
稅處進一步說明，配偶間相互贈與土地，可以自由選擇是否課徵土地增值稅，但由於土地增值稅計算方式係採用倍數累進稅率結構，若該次夫妻贈與土地時申請不課徵土地增值稅，未來再次移轉給第三者時，由於公告現值通常每年調漲，累積的結果可能使漲價倍數增加，而必須適用較高的稅率。而夫妻贈與得申請不課徵土地增值稅是因為從原始取得土地至贈與當時這一段期間的漲價利益尚未真正實現，因此准予遞延課徵，並非實質免稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，未辦保存登記之建物坐落土地出售，如土地所有權人或其配偶、直系親屬有設立戶籍，且土地出售前一年內無出租、無供營業使用，可檢附地政機關核發之「建築改良物勘查結果通知書」或「建物測量成果圖」，申請按自用住宅用地稅率核課土地增值稅。
稅處特別說明，未辦理保存登記或無使用執照房屋，如尚未設立房屋稅籍，應先至稅捐稽徵機關申請設立房屋稅籍，但要特別提醒土地所有權人，新設籍之房屋，其評定現值不及所占基地公告土地現值10%者，須於房屋設立稅籍滿一年以後，才能適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，依土地稅法第30條規定，土地所有權移轉土地公告現值為申報移轉現值之審核標準，在訂定契約之日起30日內申報土地增值稅者，以訂約日當期之公告土地現值為準，超過30日申報，則以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。故移轉現值欲適用104年公告土地現值者，應於104年訂定契約並於訂約之日起30日內申報才能適用。
稅處補充說明，105年公告土地現值將於105年1月1日公告，以104年公告土地現值作為土地移轉現值者，需於12月31日前訂約，並於訂約之日起30日內申報核課土地增值稅，以此類推，最遲104年12月31日訂約，105年1月29日（30日內）前申報，方可適用104年的公告土地現值，如果超過1月29日才申報，依規定以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為移轉現值，即按105年土地公告現值計徵土地增值稅。

民眾出售房地時，最關心的事莫過於如何辦理產權移轉，需繳多少增值稅、契稅？高雄市稅捐處表示，政府為加強為民服務，民眾辦理不動產移轉所需之申報資訊、申辦流程及文件等，不再霧煞煞，只要到財政部稅務入口網http://www.etax.nat.gov.tw，點選稅務資訊>房地移轉稅務試算專區，即可快速查詢、輕鬆辦。
稅捐處進一步說明，該專區依不動產移轉原因，分為「買賣」、「贈與」及「繼承」三區，再分別就移轉原因下分「稅務資訊」、「申辦流程」、「書表範例下載」、「線上試算稅額」及「電子申報繳稅服務」等。

高雄市稅捐稽徵處表示，辦理重劃的土地於重劃後第一次移轉時，土地增值稅可減徵40%。但土地如果是在重劃後繼承取得，再行移轉時，則無減徵的優惠。另外，依據土地稅法第31條第1項第2款規定，土地所有權移轉時，所有權人為改良土地已支付的全部費用，包括已繳納的工程受益費及土地重劃費用等，可以從土地漲價總數額中扣除。但如果該費用並非繼承人於持有土地期間所繳納，於辦妥繼承登記後再移轉，繼承人不能依上揭法令規定，申請扣除土地改良費。
稅處進一步說明，土地因繼承取得，已免徵土地增值稅，且繼承土地後再行移轉時，是以繼承開始時的公告現值作為土地漲價總數額的計算基礎。因此，繼承重劃後的土地，繼承人在辦妥繼承登記後再行移轉，已經不是重劃後第一次移轉，不適用土地增值稅減徵40%。此外，原土地所有權人(被繼承人)因負擔重劃費用或因道路開闢，繳納工程受益費，其土地價值自然漲價部分，均已在繼承時免徵土地增值稅。況且，繼承人並非支付改良土地費用的所有權人，當然就無法再從土地漲價總數額中扣除被繼承人所支付的土地改良費。

高雄市稅捐稽徵處表示：土地所有權人出售多處自用住宅，土地增值稅要如何申報才能達到繳稅最少、最省荷包的效果？
稅處說，土地所有權人同時出售名下多筆自用住宅用地，當然是以自用住宅優惠稅率10%課徵土地增值稅為最划算、最省荷包。

陳先生將房地贈與妻子，詢問可否免徵契稅及土地增值稅？
高雄市稅捐處說明，房屋移轉須繳納契稅，夫妻贈與亦不例外；土地移轉須繳納土地增值稅，但土地稅法第28條之2另有規定：「配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。」亦即，夫妻贈與土地可向稅捐處申請暫不課徵土地增值稅，待將來移轉第三人時，再一併徵收之。也就是說，夫妻互贈房屋與土地，房屋移轉不能免徵契稅，但土地增值稅部分，可藉由維持原地價或前次移轉現值方式，申報暫不予課徵，待將來再移轉第三人時，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，一併徵收暫不課徵之土地增值稅。

高雄市稅捐處表示，梁小姐出售土地與楊君，雙方約定土地增值稅由楊君繳納，即一般所稱的「賣清」，楊君要求稅捐處核發土地增值稅繳款書時，記載楊君為納稅義務人，以符合實際繳納情形。但該處依規定無法同意並說明如下：各稅的納稅義務人，係依租稅法律的規定而負有公法上的義務，並不得依契約約定事項而改變，諸如地價稅的納稅義務人為土地所有權人，而土地增值稅的納稅義務人，如為有償移轉者（買賣）即為原所有權人，如為無償移轉者（贈與）即為取得所有權之人；本案梁小姐出售土地，依法即為土地增值稅之納稅義務人，實際上雖由楊君繳納土地增值稅，仍不得變更繳款書上納稅義務人之名義。
市稅處進一步說明，上述楊君代為繳納稅款之情形，該處得依其申請在繳款書上加註「代繳人 楊君」之字樣，但納稅義務人的名義仍是不得變更。

高雄市稅捐處表示，最近有一位王先生來電詢問，其於高雄市及台北市各有1筆自用住宅用地要同時出售，需如何辦理土地移轉現值申報，才可享受優惠稅率課徵土地增值稅？該處答覆，若是跨縣市土地同時出售，無需分赴兩地申報土地現值，王先生只要同日訂約並擇一土地所在地之稅捐機關一併辦理土地現值申報，稅捐機關收件後，翌日再將申報書及相關資料郵寄至其他轄區之稽徵機關辦理，或同日以網路申報再將申報書及相關資料分別郵寄所轄稽徵機關辦理，即可同時享受多處自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。
稅處又表示，同一土地所有權人，持有多處自用住宅用地同時出售，如其合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝部分，則可視為一次出售，又所稱「同時出售」，除訂定契約日應相同外，並須在同一天申報移轉現值，始可視為一次出售。該處提醒納稅人注意申報之時效，以免喪失按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之權益。

張先生出售大樓自用住宅後重新購買1 棟透天房屋，1樓經營小吃店，2至4樓供作自用住宅使用，詢問可否申請退還原出售大樓所繳納之土地增值稅12萬元？
高雄市稅捐處表示，2年內重購自用住宅用地，如部分未作自宅使用，仍可就新購作自用住宅用地部分之地價，超過已出售自用住宅用地地價扣除繳納土地增值稅後之餘額範圍內，退還原繳納之土地增值稅；也就是計算退還土地增值稅之數額時，一般用地部分之地價不列入比較。以張先生案例說明如下：重購透天房屋之總地價為240萬元，1樓未作自宅使用，則2-4樓作自宅部分之地價按比例計算為180萬元；原出售大樓自宅之地價為185萬元，已繳納土地增值稅為12萬元，因此張先生出售大樓繳納土地增值稅後，不足支付重購土地作自宅部分地價之數額為7萬元【180萬元-（185萬元-12萬元）】。據上計算，張先生已繳納之12萬元土地增值稅可申請退還7萬元，以避免降低其重購自用住宅用地之能力。

公共設施保留地係政府規劃興闢公共設施之用地，一般由政府籌措財源辦理徵收，因此在未被徵收前之移轉，可以比照徵收土地之規定免徵土地增值稅。
高雄市稅捐處表示，公共設施保留地移轉可以免徵土地增值稅之要件，除了須符合都市計畫劃設之公共設施用地（舉如：市場用地、學校用地、道路用地、機關用地、公園用地）外，尚須審查都市計畫書所載之取得方式是否為徵收、區段徵收等方式，倘如都市計畫書僅載明該公共設施用地之取得方式為重劃，即不符合土地稅法第39條第2項「準用被徵收之土地，免徵其土地增值稅」之免稅規定。亦即政府將以重劃方式取得之公共設施保留地，其移轉不得比照徵收土地之規定免徵土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，民眾許先生詢問，原辦理土地買賣未辦竣移轉登記前，因故撤銷該買賣，惟已繳納土地增值稅單遺失，不知如何申辦退稅？
稅處說明，撤銷土地買賣，應檢附原申報契約書、已繳納土地增值稅單正本等相關證明文件，現許君遺失已繳納土地增值稅單，本人可攜身分證臨櫃申請辦理，並填寫申明書，申明該土地增值稅確係本人繳納，但不慎將其已繳納土地增值稅單遺失，經審核相符後，即辦理退稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，近來有許多納稅人出售土地欲申請按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅時，發現多年前已適用過了，申請改按「一生一屋」規定課稅，卻有無法適用的情形，該處特提醒納稅人多加注意。
稅處進一步說明，土地增值稅適用自用住宅用地優惠稅率除了「一生一次」外，還有「一生一屋」。但「一生一屋」適用之條件較「一生一次」相對嚴格，除了須先適用過「一生一次」外，尚須符合出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女無該自用住宅以外之房屋、出售前土地所有權人持有該自用住宅用地6年以上、土地所有權人或其配偶、未成年子女在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年及該自用住宅用地出售前5年內無供營業使用或出租等條件，且有適用面積在都市土地不超過150平方公尺或非都市土地不超過350平方公尺的限制。

近日有民眾重購自用住宅用地，依法申請退還土地增值稅，因不符合要件經稅捐稽徵機關否准，不服向稅處申請復查的情形。
高雄市稅捐稽徵處說明：依稅捐稽徵法第35條規定，納稅義務人接獲繳款書或核定稅額通知書不服稅捐稽徵機關核定之稅額，須在繳納期間屆滿翌日起30日內申請復查。但是納稅義務人重購自用住宅用地，依土地稅法第35條規定申請退還土地增值稅，不服稅捐稽徵機關否准所請者，則非屬此類核定稅捐之處分，故無須依稅捐稽徵法第35條規定申請復查，即可直接依訴願法規定提起訴願。高雄市稅捐稽徵處關心您！

高雄市稅捐稽徵處表示：繼承人以繼承之土地抵繳遺產稅，於地政機關登記為國有前，需先辦理土地現值申報。
稅處說明，因繼承而移轉土地無需申報課徵土地增值稅，但繼承取得之土地因抵繳遺產稅再移轉時，則需申報土地現值並以繼承開始時該土地之公告現值為原規定地價課徵土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示：有關土地所有權因信託行為成立，而依信託法第1條規定，由委託人移轉與受託人，其申辦土地所有權移轉登記案件，無需先向主管稽徵機關申報移轉現值，惟仍應依法辦理查欠作業，並於查欠後檢附無欠稅（費）證明文件，憑向地政機關辦理移轉登記。