高雄市稅捐稽徵處部落格

高雄市東區稅捐稽徵處表示，房屋因買賣、交換、贈與等原因移轉而取得所有權者，均應申報繳納契稅。而以未成年子女名義購置之房屋並辦竣所有權登記，依法該屋所有權應歸屬於子女所有，不論係因買賣或贈與等原因移轉登記為父母名義者，依規定應申報繳納契稅。

高雄市東區稅捐稽徵處表示，依契稅條例第12條第2項規定，建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報繳納契稅。因此，向建設公司購買預售屋，雖然以承買人為起造人申請建造執照，或中途變更為起造人，於取得使用執照時，仍應於主管建築機關核發使用執照之日起60日內申報繳納買賣契稅。

高雄市東區稅捐稽徵處表示，拍賣取得的房屋，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書日起，即為該屋的房屋稅納稅義務人，辦理契稅申報時，可以選擇較低的價格申報課稅，以節省契稅負擔。 

東區稅捐稽徵處指出，依照強制執行法規定，拍賣的不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書日起，即取得該不動產所有權。因此，向法院標購的不動產買受人，應於法院發給權利移轉證書日起30日內辦理契稅申報。不動產移轉應課徵契稅案件，一般按申報時當地不動產評價委員會評定的標準價格課徵契稅，但向法院標購拍賣的不動產，當其標購價格低於標準價格時，可申請按較低的實際標購價格課徵契稅。 

高雄市東區稅捐稽徵處表示，未辦保存登記的房屋，亦屬不動產，如有發生買賣移轉，新所有權人仍需依規定申報繳納契稅。 

該處進一步說明，房屋稅係以附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象，基於租稅公平原則，不論房屋有無辦妥保存登記，稅捐稽徵機關均根據房屋稅條例有關規定，按房屋現值，依其使用情形課徵不同稅率之房屋稅。同樣地，當房屋有買賣、承典、交換、贈與、分割或占有等移轉行為時，無論其是否為有辦理保存登記者，依規定亦皆應申報繳納契稅。

志明向春嬌購買已辦保存登記之房屋乙棟，並於100年6月1日訂立房屋買賣契約，嗣後志明遲至101年1月12日才到高雄市東區稅捐稽徵處鳳山分處報繳契稅。詢問契稅應何時申報？未依規定申報是否有罰則？ 

高雄市東區稅捐稽徵處表示，不動產買賣應於契約成立之日起30日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。未依規定期限申報者，每超過3天，會加徵應納稅額1％的怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過新臺幣15,000元。志明於100年6月1日訂立買賣契約，至遲應於100年6月30日前報繳契稅。惟志明遲至101年1月12日申報繳納契稅，除了本稅45,000元應繳納外，依上開規定，仍須加徵怠報金15,000元。 

民眾黃君於85年間興建未辦保存登記房屋乙棟，並出具切結該屋為其本人獨立興建完成之承諾書，憑以設立房屋稅籍在案。惟黃君至100年間始主張該屋係由他人興建，並向高雄市東區稅捐稽徵處鳳山分處申請變更房屋納稅義務人名義，卻遭該處駁回，原因為何呢? 

高雄市東區稅捐稽徵處為此提出說明，依房屋稅條例第4條規定，房屋稅向房屋所有人徵收之。次參照臺北市政府66年9月19日府財二字第42500號函規定，未辦保存登記之房屋申請設立稅籍，應出具切結書。再按契稅條例第2條規定，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。民眾未辦保存登記房屋原已由黃君切結係由其本人興建完成，並核准設立稅籍，該屋乃推定為黃君所有，依上開規定，自應以黃君為納稅義務人名義課徵房屋稅。黃君嗣後主張係由他人興建並申請變更房屋納稅義務人名義，因難以採認，應予駁回。 

楊過與小龍女相約將其以共同使用部分型態之已辦理編號登記停車位互為調換使用，洪七公表示，停車位互換涉及交換契稅，應申報繳納契稅；歐陽鋒則表示，共同使用部分型態登記的停車位調換使用，免課契稅。二人為此，意見相左、僵持不下，幾乎快要大打出手了。楊過急忙拿起電話，撥打7410141高雄市東區稅捐稽徵處鳳山分處服務電話，查詢相關契稅規定。 

高雄市東區稅捐稽徵處鳳山分處表示，依契稅條例規定，不動產的買賣、交換、贈與等應由承受人按契約所載的價額申報繳納契稅。因此，停車位移轉時買受人即應依規定申報繳納契稅；但如果是區分所有建物以共同使用部分型態登記的停車位，為便利當事人區分及管理，經編號登記後因故互為調換分管使用位置，其權利持分範圍不變時，係屬於停車位編號的變更登記，尚非屬所有權的移轉，應免申報繳納契稅。至於停車位互為調換後原所有權持分比率變更時，則應由持分比率增加者就增加的權利部分申報繳納百分之六的買賣契稅或贈與契稅。 

民眾承買建物一棟，並已向地政機關辦竣建築物所有權移轉登記。嗣後因買賣標的糾紛經法院確定判決，並經地政機關以「判決移轉」恢復登記為原所有權人名義，詢問其原買賣移轉時所報繳之契稅可否退還? 

高雄市東區稅捐稽徵處為此提出說明，依財政部99年11月2日以台財稅字第09900349080號函示，不動產已辦竣所有權移轉案件，可否以撤銷、解除原因而主張退還已繳納之契稅，契稅條例既未明定，原則上應不得退還；惟如移轉不動產申報繳納契稅後，因故解除契約或撤銷移轉，在尚未辦竣不動產所有權移轉登記前，准於退還原繳納之契稅；如其已辦竣所有權移轉登記者，於依法院確定判決或法院調解「塗銷」所有權移轉登記時，可退還原已繳納之契稅。

高雄市東區稅捐稽徵處表示，有民眾林君最近為了中途變更起造人名義的案件，打電話向稅捐機關詢問課徵細節。該處說明，依據契稅條例第14條第1項第5款規定；建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人，並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者免徵契稅。 

該處進一步說明：林君的房子原始起造人為王君，設計蓋4層樓店舖住宅，該項工程建至一樓時，王君因週轉不靈改由林君出資承受，林君承受後繼續僱工興建完成，並於100年5月取得使用執照。林君的案例符合免徵契稅要件，並已輔導當事人檢附承受工程之契約書以及受讓人出資委託營造廠繼續興建完工之相關承攬契約，支付價款證明暨發票等證明文件，以利審查。 

高雄市東區稅捐稽徵處表示，近來接獲民眾詢問有關夫妻間相互贈與財產不課徵贈與稅，且若贈與之財產為土地，亦不課徵土地增值稅，為何贈與房屋卻應報繳契稅？ 

依據遺產及贈與稅法第20條第1項第  6款規定：「配偶相互贈與之財產不計入贈與總額。」及土地稅法第28之2條第1項規定：「配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。」上開條文皆明文規定夫妻間相互贈與財產，免課徵贈與稅及得申請不課徵土地增值稅，惟按契稅條例第2條規定：「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。」該條例並無夫妻間贈與房屋得免徵契稅之除外規定。 

高雄市東區税捐稽徵處表示，依契稅條例第6條規定，交換契稅，應由交換人估價立契，各就承受部分申報繳納契稅。前項交換有給付差額價款者，其差額價款，應依買賣契稅稅率課徵。 

該處舉例說明如下：吳君與葉君分別以所有之房屋相互交換，其契稅應如何計算繳納？

高雄市東區稅捐稽徵處表示，依契稅條例第12條第2項規定：「建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與，以承受人為建造執照原始起造人，或中途變更起造人名義並取得使用執照者，應由使用執照所載起造人申報納稅。」其主要係為達到租稅公平，以落實實質課稅原則，故興建房屋縱為建造執照之原始起造人，或以中途變更起造人名義方式取得使用執照者，如實際是由他人出資建造，則無論其原因係屬買賣、交換、或贈與，均應於核發使用執照之日起60天內，申報繳納契稅。 

該處進一步表示，最常發生之情形為向建商購買預售屋，而以承買人為起造人名義（實為買賣）、或由地主出土地與建商合建分屋，而部分房屋以地主為起造人名義（實以土地交換房屋）及由長輩出資而以晚輩為起造人名義（實為贈與）等，籍以規避報繳契稅。該處呼籲若有上述情形，皆為契稅課徵之範圍，請儘速填具契稅申報書，並檢附相關文件，逕向房屋所在地之稅捐稽徵機關申報繳納契稅，以免逾期申報，每逾三日，加徵應納稅額百分之一之怠報金，或未申報而日後遭人檢舉或經稽徵機關查獲，除補稅外，另處以應納稅額一至三倍之罰鍰。 

高雄市東區稅捐稽徵處表示，建築物於建造完成前，因買賣、交換、贈與方式移轉，不管承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義，取得使用執照後，均應由使用執照所載起造人，以主管建築機關核發使用執照之日起滿30日為契稅申報起算日，於30日內向當地主管稽徵機關申報繳納契稅。 

該處特別提醒您，如納稅義務人未於核發使用執照之日起60日內申報，每逾3日，加徵應納稅額1%之怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過新臺幣1萬5,000元。另納稅義務人應納契稅，匿報或短報，經主管稽徵機關查得，或經人舉發查明屬實者，除應補繳稅額外，並加處應納稅額1倍以上3倍以下之罰鍰。是以應儘早申報，以免受罰。 

高雄市東區稅捐稽徵處表示，基於愛心辦稅及維護納稅義務人權益，契稅申報書表均加附契稅申報書附聯，方便民眾辦理契稅申報時一併填報不動產移轉後之使用情形，請善加利用。 

稅捐稽徵處表示，民眾購置房屋後，常會委託地政士等專業代理人辦理契稅申報事宜，以為登記過戶完竣即可，因不知前屋主有營業設籍於該址，而忽略申辦房屋使用情形變更為住家使用，致房屋稅被課徵營業用稅率。該處基於愛心辦稅及維護納稅義務人權益，於契稅申報書表加附契稅申報書附聯，輔導新購置房屋納稅義務人即時申辦房屋使用情形變更，並於該附聯加註地價稅自用住宅用地優惠稅率之申辦期限，作雙重輔導，請民眾或受委託代理申報契稅人士多加利用。若有不明瞭或疑義，歡迎利用該處服務電話洽詢，將有專人詳細為您解說。 

高雄市東區稅捐稽徵處表示，依財政部100年2月21日台財稅字第09900426890號令，實施者依都市更新條例第30條第1項規定取得更新後之建築物，係由土地所有權人獲配後折價抵付共同負擔而移轉予實施者，該次移轉應依同條例第46條第6款規定免徵契稅，日後再行移轉，即不再適用該條規定。至合法建築物所有權人、他項權利人依同條例第39條第2項規定取得更新後之建築物，亦係由土地所有權人獲配後移轉，該次移轉應依契稅條例及都市更新條例第46條第3款規定，依權利變換取得之建築物，於更新後第一次移轉時，減徵契稅百分之四十，日後再行移轉，即不再適用該條規定。 

再者，財政部96年12月18日台財稅字第09604557380號函說明二、（一）後段「次依同條例第3條第5款規定，土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者參與權利變換後，按其權利價值或提供資金比例受配更新後建築物之應有部分，其性質可認屬出資興建房屋之原始起造人，非屬契稅條例第2條之課稅範圍。」文字，自即日起刪除，不再適用。該處進一步表示，在財政部令發布前，已申報契稅之案件，仍依財政部修正前96年函規定辦理。 

民眾甲向乙購買房屋乙棟，詢問買賣契稅應由何人申報?又契價之計算標準為何? 

高雄市東區稅捐稽徵處表示，按契稅條例第4條規定，買賣契稅，應由買受人申報納稅；而契稅是按房屋的評定標準價格乘以稅率而來。民眾甲向乙購買房屋，應由買受人甲依房屋評定之標準價格，在契約成立之日起30日內，向本處鳳山分處、岡山分處及旗山分處申報繳納契稅。    

高雄市東區稅捐稽徵處表示，土地稅法規定，因繼承而移轉的土地，免徵土地增值稅；又依契稅條例規定，繼承取得之房屋非屬契稅課稅對象，所以繼承不動產無須辦理土地增值稅及契稅申報。 

該處表示，欠繳土地稅、房屋稅之不動產，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記，因此民眾辦理繼承時，須先向國稅局申報遺產稅，再持核發之遺產稅繳清或免稅證明書至稅捐稽徵處查註無欠繳地價稅、房屋稅後，始檢同文件向土地所在地之地政事務所申辦繼承登記。如果納稅人仍然有其他疑問，可以撥打該處服務電話。

高雄市東區稅捐稽徵處表示，近年來受到經濟不景氣波及，法拍案件甚多，為維護拍定人權益，依契稅條例第11條規定：「依法領買或標購公產及向法院標購拍賣不動產者，仍應申報繳納契稅」。承買人應於法院發給不動產權利移轉證明書30內申報契稅，不依規定期限申報者，依契稅條例第24條規定，每逾3日加徵應納稅額百分之一怠報金。為維護納稅人權益，應請納稅人收到法院發給權利移轉證明書時，儘速向轄區稅捐稽徵處辦理申報。

民眾向法院標購多戶集合住宅，卻未依規定期限內申報契稅，詢問怠報金應如何計算？ 

高雄市東區稅捐稽徵處鳳山分處表示，標購法院拍賣之房屋，如未依規定期限申報者，除了應納稅額外，每逾3日，加徵應納稅額1%之怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過15,000元。怠報金係按應納稅額之一定百分比加徵，而應納稅額依每戶移轉房屋之核定契價按法定稅率計算。故民眾標購之多戶集合住宅，其怠報金應按每戶房屋加徵。 

高雄市東區稅捐稽徵處表示，許多民眾購買未辦保存登記房屋，因不用到地政機關辦理過戶登記，以為只要買賣雙方簽訂買賣合約書即可，卻忽略了買賣雙方須共同申報契稅。該處指出，購買未辦保存登記的房屋，應由買賣雙方於訂立契約之日起30日內，填具契稅申報書並檢附公定格式契約書及雙方身分證明文件影本等相關文件，向房屋所在地的稽徵機關共同辦理契稅申報。 

稅捐稽徵處提醒納稅人，不依規定期限申報契稅者，每逾3日，加徵應納稅額1%的怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過新台幣15000元；如匿報或短報，經主管機關查得，或經人舉發查明屬實者，除補繳稅額外，並加處以1倍以上3倍以下之罰鍰，請民眾注意申報期限，以免受罰。如果納稅人仍然有其他疑問，可以撥打該處服務電話。