高雄市稅捐稽徵處部落格

高雄市稅捐稽徵處表示，有民眾陳小姐詢問，她於2年內有買屋換屋事實，欲申辦土地增值稅自用住宅用地重購退稅，惟土地增值稅單不慎遺失，不知該如何申辦？
　　

近日有民眾重購自用住宅用地，依法申請退還土地增值稅，因不符合要件經稅捐稽徵機關否准，不服向稅處申請復查的情形。
　　

高雄市稅捐處表示，市民張先生洽詢稱，於88年間出售土地已享受按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅，如出售目前所居住之房地，可否再按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。

該處說明，土地所有權人出售自用住宅用地，如已享用自用住宅用地「一生一次」優惠稅率課徵土地增值稅後，於再次出售自用住宅用地，如符合「一生一屋」規定條件，仍可適用10%優惠稅率課徵土地增值稅，且不受一次之限制。

老王欲出售持有近10年之房地，因3年前曾出售另一棟房屋並已按「一生一次」自用住宅用地稅率10％課徵土地增值稅，聽同事說應該可適用「一生一屋」，再次以10%的優惠稅率課徵土地增值稅，到稅捐處洽詢。

高雄市稅捐處表示：市民出售房地原則上都申請「一生一次」自用住宅用地稅率10％課徵土地增值稅，如再次出售不動產，則可善用「一生一屋」自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，稅率同樣10%可省下不少稅負，惟「一生一屋」與「一生一次」差別條件主要包括無其他房屋、連續設籍滿6年及出售前5年無出租或營業，「一生一屋」自用住宅用地稅率條件：

高雄市稅捐稽徵處表示，同一所有權人將其所有自用住宅土地出售時，依申報移轉價格繳納土地增值稅，且無論是先賣後買或是先買後賣，只要在2年內新購的土地地價超過原來出售土地的地價淨額(即出售土地地價扣除繳納土地增值稅)，即可向稅捐處申請退還原繳納的土地增值稅；惟須注意尚有其他須符合退稅條件，即房屋出售前1年內納稅人本人、配偶或直系親屬的戶籍有設籍於該地，且未供營業或出租使用才能適用。

該處舉例說明，林先生在2年內出售與購買自用住宅土地，地價均為300萬元，原先在出售第5層大樓時已繳納土地增值稅35萬元，後來又新購同棟另一層大樓的土地地價300萬元與原來出售土地的地價淨額(300-35=265萬元)相減後差額為35萬元，如符合上開其他退稅條件，即可向稅捐處申請土地增值稅的重購退稅，退還已納35萬元。

高雄市稅捐稽徵處表示，經都市計畫法編定之公共設施保留地如符合下列規定，於未徵收前移轉土地，依法可享有免徵土地增值稅之優惠規定。
一、 依都市計畫法指定之公共設施保留地。

近日有民眾收到稅捐處追繳4年前因重購土地申請退還的土地增值稅，心裏疑惑，經向稅捐處洽詢，原來是違反重購退稅5年內不得再行出賣移轉的規定，而遭追繳所退還的土地增值稅。

高雄市稅捐處表示，土地所有權人於2年內重購自用住宅用地，不論是先買後賣或是先賣後買，如果符合自用住宅用地重購退稅規定，得就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額。而5年內再行移轉或改作其他用途（包括供營業使用、出租他人及戶籍遷出等情形）者，將會被追繳原退還土地增值稅。

許多持有公共設施保留地的民眾，只知土地被規劃並將會被徵收，不知公共設施保留地持有期間地價稅是可以減免及移轉時是可以免徵土地增值稅。
   

高雄市稅捐處表示，依土地稅法規定，因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅，且無需辦理土地增值稅申報。

該處進一步說明，民眾辦理繼承時，應先至國稅局（或所屬各稽徵所）申報遺產稅，再持遺產稅完稅證明文件到土地所在地稅捐處辦理查欠作業；若有書立遺產分割協議書者，需另繳納印花稅，於繳清欠稅後才能辦理繼承登記。

高雄市稅捐稽徵處表示，數筆土地合併後，其中部分土地在合併前不屬於房屋坐落基地，於出售時無法一併適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。
　　

高雄市稅捐稽徵處表示，土地所有權人於出售自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起，2年內重購土地並供自用住宅使用，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額，可申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。該規定，於先購買供自用住宅使用土地後，2年內再另行出售其他自用住宅用地，亦可適用。

該處進一步說明，土地增值稅重購退稅申請，不論在先購後售或先售後購情形，土地所有權人皆須同一人，另在先購情形，必須在購買土地時已持有待售土地，該待售土地並須符合自用住宅用地要件，亦即有本人或配偶、直系親屬至少1人設立戶籍於該地，且無出租或供營業。此外，經核准退還土地增值稅者，重購地在完成移轉登記之日起5年內，必須符合自用住宅用地規定使用並不得移轉或轉作其他用途，否則會被追繳原退還稅款。

近來迭有民眾向稅捐處洽詢，因返還借名登記之土地為何要申報課徵土地增值稅？

高雄市稅捐稽徵處表示，依土地稅法第28條規定：「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地免徵增值稅。」因此只要有自然漲價所得及土地所有權移轉之事實，依土地稅法第28條規定，除符合法定減免或不課徵要件外，均應課徵土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，有民眾陳先生之前出售土地，未申請按一生一次優惠稅率10％課徵土地增值稅，現知土地出售用過一生一次優惠稅率後，還可用一生一屋優惠稅率10％申請核課土地增值稅，主張申請20多年前所出售土地，要改按一生一次自用住宅用地稅率核課土地增值稅。
　　

高雄市稅捐處表示，想在二年內以小屋換大屋申請重購退稅時，要注意新購土地地價及原出售土地地價的計徵標準，不要因土地地價計算錯誤而喪失退稅權利。
　　

高雄市稅捐稽徵處表示，為加強便民服務，土地增值稅、契稅臨櫃簡易申報案件，可當日申報當日領取免稅證明書或繳款書。

該處進一步說明，單一義務人與權利人之申報案件(申報書填寫詳實並備齊附件)，土地增值稅申報屬無漲價且為單一前次移轉現值之一般買賣或一般贈與案件、政府出售或贈與公有土地案件、政府受贈土地案件；契稅申報屬已辦保存登記建物且稅額在30萬元以下之一般買賣或一般贈與案件，皆可適用快速發單服務。申報人每日申請不超過2件，並於當日上午9時至12時，下午1時30分至4時止，至轄區分處臨櫃申報案件，可提出申請。

高雄市稅捐稽徵處表示，自106年6月1日起5個月內，將針對已核准重購土地退還土地增值稅管制案件，展開清查作業。
　　

民眾張小姐打電話向稅捐處詢問，她名下的土地被法院拍賣，地上建物並未一併拍賣，該土地由地上建物所有權人即她先生優先承買，想了解可不可以用一生一屋課徵土地增值稅﹖

高雄市稅捐稽徵處表示，為照顧民眾有多次換屋的需求，98年12月30日修正公布土地稅法第34條，增訂該條第5項規定土地所有權人適用土地增值稅一生一次自用住宅用地優惠稅率後，再出售其自用住宅用地時，符合規定條件者，仍可依10%優惠稅率繳納土地增值稅。因此，適用上開條項規定者，應以土地所有權人與其配偶及未成年子女僅有1戶自用住宅換屋者為限，換句話說，係土地所有權人出售土地給她(他)配偶及未成年子女以外的第三人。所以，張小姐經法拍的土地不能用10%優惠稅率繳納土地增值稅。

黃小姐欲將名下土地贈與給子女，詢問稅捐處可否申請適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅？

高雄市稅捐稽徵處表示，土地增值稅申請按自用住宅用地稅率（一生一次）10％課徵，依稅法規定，須符合下列各項要件方能適用：

高雄市稅捐稽徵處表示，土地共有人辦理土地共有物分割，各共有人所取回的土地價值，與其分割前應有部分價值，相差均在1平方公尺單價以下者，免予申報移轉現值並免課徵土地增值稅。
 

高雄市稅捐稽徵處表示，法院拍賣之農業用地，依土地稅法第39條之3規定，應由權利人或義務人提出申請，債權人尚不得依據民法第242條規定代位義務人（債務人）申請不課徵土地增值稅。

該處表示，由於農業用地移轉，涉及買賣雙方的權益，課徵土地增值稅，增加本次出售土地人之稅負；不課徵土地增值稅，承受人再移轉時之土地增值稅負擔增加。故土地稅法第39條之3予以明定，申請不課徵土地增值稅之當事人為移轉土地之權利人或義務人，在稅法僅規定得由買賣任一方申請不課稅之情況下，不宜由債權人類推適用民法規定代位行使該權利。