目前分類:土地增值稅 (204)

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近日高雄市稅捐處接獲民眾來電詢問,公益出租人出租之房地,於一年內出售該房地時,是否比照房屋稅及地價稅,可按自用住宅用地稅率核課土地增值稅?

 

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高雄市稅捐稽徵處表示,曾接獲民眾檢舉,土地買賣承買人未向所在地主管稽徵機關申報土地移轉現值,也未向地政機關辦竣權利移轉登記,又再行訂約出售,被查獲遭受處罰。

該處說明,承買人A君,向土地所有權人B君承買土地,雙方簽訂土地買賣契約,但未向主管稽徵機關申報土地移轉現值,也沒有到地政機關辦竣權利移轉登記,就再將該筆土地出售給C君,雙方亦簽訂土地買賣契約,並以原土地所有權人B君及承買人C君名義,共同申報土地移轉現值核課土地增值稅,並向地政機關完成土地所有權移轉登記,經民眾提供相關資料檢舉,依土地稅法第54條規定對A君處再行出售移轉現值2%之罰鍰。

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高雄市稅捐處表示,依土地稅法規定,夫妻間相互贈與的土地,得申請不課徵土地增值稅,也就是可由當事人選擇在贈與土地時「課徵」或「不課徵」土地增值稅。

該處指出,其實「不課徵」土地增值稅並非「免稅」,「不課徵」僅是本次土地移轉時「暫時」不課徵,當未來該筆土地要移轉給第三人時,就不是以夫妻贈與時的當期公告現值為原地價,而是以該筆土地「贈與前」的原規定地價,或是前次移轉現值為原地價計算漲價總額來課徵土地增值稅。

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高雄市稅捐處表示,土地遭法院拍賣,如屬農業用地,債務人或拍定人均得申請不課徵土地增值稅,但應注意拍定人必須為「自然人」,而且應在收到稅捐稽徵機關通知函次日起30日內,向區公所申請核發「農業用地作農業使用證明書」後,再檢具向稅捐稽徵機關申請不課徵土地增值稅。

在農業主管機關核發證明書這段期間的天數是可以扣除的,不計入30日的申請期限內。

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高雄市稅捐稽徵處表示,該處自107年8月1日至11月30日止4個月,針對依農業發展條例第38條之1規定核准不課徵土地增值稅案件(視為農地案件),有無繼續作農業使用,展開清查作業。

該處說明,所謂視為農地不課徵土地增值稅案件,係指依農業發展條例第38條之1規定,農業用地經依法律變更為非農業用地,不論其為何時變更,經都市計畫主管機關認定,符合「依法應完成之細部計畫尚未完成,未能准許依變更後計畫用途使用者」,或是「已發布細部計畫地區,都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收,於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前,未依變更後之計畫用途申請建築使用者」,並取得農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書,得檢具由都市計畫及農業主管機關所出具文件,於土地移轉時向主管稽徵機關申請視為農地不課徵土地增值稅。

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高雄市稅捐稽徵處表示,針對已核准重購土地退還土地增值稅管制案件,107年度清查作業已展開。

該處表示,土地所有權人於出售自用住宅用地2年內另行購買自用住宅用地,新購的土地地價,如果超過原出售土地地價扣除已繳納土地增值稅後之餘額者,可以申請就其已納土地增值稅額內,退還其不夠支付新購土地地價的數額,以減輕因換屋而產生的土地增值稅負擔。

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高雄市稅捐稽徵處表示,農業用地經法院拍定時,其地上有違章建物,縱使當事人於拍定後補辦建照及使照等相關手續,並取得農業用地作農業使用證明書,仍無不課徵土地增值稅之適用。

該處指出,作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,符合不課徵土地增值稅之要件,應以「移轉時」該農業用地確作農業使用。而法院拍賣之農業用地,係以「拍定日」為移轉時點,所以土地倘於拍定時有違章建物,就算該違章建物於拍定後補辦建照手續,並經核發使用執照,而取得農業用地作農用使用證明書,因該農地不符合移轉時(即拍定日)作農業使用之要件,故無不課徵土地增值稅之適用。

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高雄市稅捐稽徵處表示,常有民眾誤認只要是移轉公共設保留地,均可免徵土地增值稅,反而是申報移轉屬整體開發範圍之公共設施保留地,稅捐處核定需繳納土地增值稅。

該處指出,公共設施保留地如位於整體開發範圍,依都市計畫書規定應以「市地重劃」方式取得者,於土地所有權移轉,並無土地稅法第39條第2項免徵土地增值稅之適用。

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日前有民眾將房地產贈與兒子,向稅處申請適用自用住宅用地優惠稅率核課土地增值稅,卻遭到稅處否准。
    

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高雄市稅捐稽徵處表示,有民眾連先生詢問,土地原借名登記在妹妹名下,現判決返還自己名下,不知是否有土地增值稅?
     

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高雄市稅捐稽徵處表示,近日有民眾來處詢問,其土地因重劃並繳納重劃費用,但申報土地增值稅時未檢附重劃負擔總費用證明書,可否補附繳納資料並抵繳稅額呢?


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高雄市稅捐稽徵處表示,有民眾王先生詢問,他所有道路土地,政府尚未徵收,現打算將該土地贈與兒子,是否不用繳納土地增值稅?
 

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高雄市稅捐稽徵處表示,土地所有權人在出售自用住宅用地後,二年內另行購買自用住宅用地,如果新購土地地價超過原出售土地地價,扣除繳納土地增值稅後之餘額,得申請就其已納土地增值稅額內,退還其不足支付新購土地地價之數額。
 

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高雄市稅捐稽徵處表示,有民眾李小姐詢問,她出售所持有的土地,該土地有繳納工程受益費收據,是否可直接抵扣應納土地增值稅額?
該處說明,出售持有土地應納土地增值稅之計算,係土地移轉現值總額-按物價指數調整後原地價總額-改良土地費用=漲價總數額,再乘適用稅率-增繳地價稅額即為應納稅額。

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最近有民眾詢問,重劃後繼承之土地再移轉時,可否減徵土地增值稅40%?
 

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高雄市稅捐稽徵處表示,農業用地應符合作農業使用之認定基準,始得核發農業用地作農業使用證明書(以下簡稱農用證明),俾供持憑辦理不課徵土地增值稅、免徵遺產稅、贈與稅或申請興建自用農舍之用途。至農業用地經核發農用證明,且於該證明有效期間內,如有違規使用情事經查明屬實者,原核發機關得廢止已核發之農用證明。
 

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高雄市稅捐稽徵處表示,土地所有權移轉,申報人於訂定契約之日起30日內申報,以訂約日當期公告現值核課土地增值稅,若逾期始申報,則以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。訂立契約日與申報日分屬不同年度者,要留意申報期限,以免因年度公告現值調整影響稅額。

該處近一步提醒,106年底立契之土地移轉案件,最晚應於107年1月29日(107年1月27日、28日為假日)前申報,且立契日為106年12月29日、30日或31日之申報案件,可適用106年公告土地現值,若逾期限申報,則以107年公告土地現值課稅。

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許多持有公共設施保留地的民眾,只知土地被規劃並將會被徵收,不知公共設施保留地持有期間地價稅是可以減免的,而移轉時是可以免徵土地增值稅。
   

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高雄市稅捐稽徵處表示,依據土地稅法規定,土地所有權移轉,申報人於訂立契約之日起30內,向土地所在地地方稅捐稽徵機關申報土地增值稅,而土地增值稅的計算基礎是以訂約日當期之公告土地現值為移轉現值;但是如果超過30日申報,就必須以受理申報機關收件日當期的公告土地現值為移轉現值核算土地增值稅。
  

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近日有民眾於出售土地時申請依據「一生一屋」(即土地稅法第34條第5項)規定按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅,卻因要件不符經稅捐稽徵機關否准。
  

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