高雄市稅捐稽徵處部落格

110年6月23日修正公布土地稅法第39條，增訂非都市土地被徵收前免徵土增稅之規定，財政部會銜內政部於同年8月12日發布「非都市土地供公共設施使用認定及核發證明辦法」，非都市土地供公共設施使用之需用土地人可據以認定核發非都市土地供公共設施使用證明書。

    高雄市稅捐處說明，依據土地稅法第39條第3項規定，非都市土地免徵土地增值稅應符合3要件：一、供公共設施使用 (即經需用土地人開闢完成或依計畫核定者) 。二、依法完成使用地編定。三、經需用土地人證明。民眾申報移轉供公共設施使用之非都市土地，若符合上開免稅要件，可檢附需用土地人核發之「非都市土地供公共設施使用證明書」申請免徵土地增值稅。惟日後該土地經變更為非公共設施使用後再移轉時，將以其第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

民眾陳小姐詢問108年出售自用住宅用地另於110年重新購回原出售土地，可否申請重購退稅？

高雄市稅捐稽徵處表示，依土地稅法第35條規定2年內「另行購買」自用住宅用地者，得申請就其已納土地增值稅內，退還其不足支付新購土地地價之數額。

高雄市稅捐稽徵處表示，土地所有權人出售其自用住宅用地，都市土地面積未超過300平方公尺或非都市土地面積未超過700平方公尺部分，出售前1年內未曾供營業或出租使用，可申請一生一次自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。因「贈與」移轉並非「出售」，不能適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

該處進一步說明，二親等親屬間的土地「贈與」自不得適用自用住宅用地稅率，但二親等親屬間的土地「買賣」，如符合自用住宅用地要件，仍可適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，配偶相互贈與土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉依法應課徵土地增值稅時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，而非以夫妻贈與時的當期公告現值為原地價。

該處進一步說明，夫妻之間贈與土地不課徵土地增值稅並非實質免稅，將來移轉予第三人時,若漲價總數額增加，適用較高稅率，稅負反而更重。稅捐處在此特別提醒民眾，夫妻間贈與土地時是否申請不課徵土地增值稅，應事先評估該筆土地未來漲價空間，選擇對自己最有利的繳稅時機。

高雄市稅捐稽徵處表示，法拍土地係按一般用地稅率核課土地增值稅，嗣後以符合減免要件申請退稅，該退稅款係交由法院依債權重新分配清償債務，不會直接退還給債務人(即土地所有權人)。

該處說明，經法院拍賣土地之拍定價款，稅捐稽徵法訂有土地增值稅優先於一切債權及抵押權受償的規定，先由法院代為扣繳土地增值稅後，再將剩餘款項依債權優先順序分配給債權人。該處接獲法院通報拍賣案件後，會先按一般用地稅率核課土地增值稅，並依法通知當事人，如符合自用住宅用地稅率、農業用地作農業使用不課徵土地增值稅或公共設施保留地免稅等要件者，應於收到通知於期限內檢附相關證明文件提出申請。

高雄市稅捐稽徵處表示，依土地稅法規定，交換土地屬有償移轉，視同買賣須申報土地移轉現值，土地增值稅納稅義務人為原所有權人，申報時依各筆土地分別填寫土地增值稅申報書，並檢附已完納印花稅之土地所有權交換契約書等其他證明文件。

該處進一步說明，交換土地如符合土地稅法自用住宅用地規定要件者，仍可申請適用自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅；如為作農業使用之農業用地，承受人為自然人時，得檢附主管機關核發之農業用地作農業使用證明書，申請不課徵土地增值稅。

近日有民眾李先生來電詢問，土地原借名登記在朋友名下，現判決返還自己名下，不知是否有土地增值稅？

高雄市稅捐稽徵處表示，已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，土地所有權人的土地如係自益信託，只要符合自用住宅用地要件，出售時仍可申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

該處說明，委託人若將土地信託予受託人，在信託關係存續期間，登記之土地所有權人雖為受託人，只要委託人與受益人係屬同一人（即自益信託），且委託人本人、配偶或其直系親屬仍設籍於該信託土地，未有出租、供營業使用等情形，符合土地稅法自用住宅用地規定，在受託持有期間出售土地，仍可以申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

近來有民眾因重購自用住宅用地，經核准退還土地增值稅後，將重購土地贈與配偶，遭稅捐處追繳原退還稅款。

高雄市稅捐稽徵處表示，重購退稅經核准後，重購土地自完成移轉登記日起，5年內如再行移轉或改作其他用途，如改作營業使用、出租他人或遷出戶籍，將會被追繳原退還稅款。

有民眾表示他的農地被法院拍賣，還被課到高額土地增值稅，導致拍賣的價金不能多償還債務，但是他的土地一直都是做農業使用，有什麼方法可以不課稅嗎？

高雄市稅捐稽徵處表示，依土地稅法第39條之2第1項規定，作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。農業用地被拍賣時，因法拍屬無須申報土地移轉現值案件，若拍定人為自然人，稅捐稽徵機關會通知債務人及拍定人，如果符合不課徵土地增值稅條件，請於收到通知之次日起30日內，檢附本市農業主管機關核發之「農業用地作農業使用證明書」，向稅捐稽徵機關提出申請，逾期不得申請不課徵土地增值稅。

土地稅法第34條所稱「出售其自用住宅用地」係包含「交換」，換言之，「交換」等同「買賣關係」一樣，如符合土地稅法相關規定，自可享用「一生一次」與「一生一屋」之自用住宅用地優惠稅率之規定。

小張和小梁交換土地，交換之土地如何申報土地增值稅?土地移轉現值申報的情形和買賣土地情形相同，因此，2人都要按原持有土地現值申報而不是按土地交換差額申報。交換土地所有權人自可以選擇適用一般用地稅率，或自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。

民眾鄭小姐來電詢問，其於108年取得不課徵土地增值稅之農地，並於近日檢附農業主管機關新核發的「農業用地作農業使用證明書」辦理農業用地再移轉申請不課徵土地增值稅，為何稅捐機關認定其不符農地免稅規定，仍應核課土地增值稅？

高雄市稅捐處說明，該筆土地曾於109年被農業主管機關查獲未作農業使用並逾期未改善，依農業發展條例第37條第3項及土地稅法第39條之2規定，不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，於再移轉時應課徵土地增值稅。

民眾劉先生來電詢問:於83年出售房地時已用過「一生一次」自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅，如今想要再出售房地，如何才能繳納較少的土地增值稅?

高雄市稅捐處說明，依土地稅法第34條規定，土地所有權人已適用過「一生一次」自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅者，如符合「一生一屋」規定，於再次出售自用住宅用地時，仍可適用土地增值稅10％優惠稅率課徵且不受適用1次之限制。

近日有民眾來電詢問其將贈與一筆土地給配偶，再移轉計課土增稅時，可否扣重劃費用？

高雄市稅捐稽徵處表示，土地稅法第28條之2第1項規定，配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總額，課徵土地增值稅。

民眾王先生來電表示，日前看到報章刊登非都市土地供公共設施使用，在未徵收前移轉，可免土地增值稅，想瞭解免徵之要件且詢問5年前移轉的非都市土地「交通用地」可否適用新法？

高雄市稅捐處說明，土地稅法部分條文修法案已於110年6月23日由總統公布施行，其中所增訂之土地稅法第39條第3項規定，非都公設地被徵收前移轉免徵土地增值稅，應符合3要件：一、供公共設施使用 (即經需用土地人開闢完成或依計畫核定者) 。二、依法完成使用地編定。三、經需用土地人證明。若土地皆符合上述要件，可於申報土地增值稅時，檢附不動產移轉契約書、需用土地人核發之「非都市土地供公共設施使用證明書」及相關證明文件，申請免徵土地增值稅。

有民眾石女士來電詢問，多年前與妹妹繼承父親遺留土地及地上房屋1棟，土地部分經2人協議分割由自己1人繼承，並已辦竣繼承登記，地上房屋卻因故未辦竣繼承登記。近日想出售該筆土地，詢問土地增值稅可否適用自用住宅用地優惠稅率。

高雄市稅捐稽徵處表示，石女士土地部分既已辦竣繼承登記，申報土地移轉現值應予受理，如果其土地符合自用住宅用地要件（有本人、配偶或直系親屬設立戶籍、出售前1年內無出租、無營業情形等），可按石女士取得繼承房屋之應繼分比例計算得適用自用住宅用地優惠稅率的面積。

高雄市稅捐處表示，市民張先生洽詢，於88年間出售土地已享受按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅，如出售目前所居住之房地，可否再按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅?

稅捐處說明，土地所有權人出售自用住宅用地，如已享用自用住宅用地「一生一次」優惠稅率課徵土地增值稅後，於再次出售自用住宅用地，如符合「一生一屋」規定條件，仍可適用10%優惠稅率課徵土地增值稅，且不受一次之限制。

民眾來電詢問，近日購買一處房地準備辦理過戶事宜，聽說申報土地增值稅、契稅及查欠、繳稅，要多次往返稅捐機關及收款機構，但值處疫情期間，又怕接觸人群，詢問有無可減少或避免外出群聚的方法?

　　高雄市稅捐處說明，民眾辦理不動產移轉，可透過「網路申報」土地增值稅、契稅，並採用「線上查欠」方式，以電子檔傳送、郵寄或傳真「完稅附件」，經稅捐處審核無誤且查無欠稅費後，即匯出帶有職名章之繳款書電子檔供申報人下載。民眾可利用線上「電子繳稅」方式完納稅款後，即可備妥相關文件逕至地政機關辦理移轉登記，全程免至稅捐處及收款機構臨櫃洽辦，減少接觸人群，安全省時又方便。

高雄市稅捐稽徵處表示，企業或金融機構因合併、分割或收購而移轉土地所有權，經核准記存土地增值稅後，土地再移轉或不符持股比例規定時，應繳納原記存稅款，為落實記存土增稅案件之列管，將自110年6月1日起至11月30日止全面展開清查作業。

　　市稅處說明，企業或金融機構依企業併購法、金融機構合併法、金融控股公司法等規定辦理合併、分割或收購而移轉土地所有權時，可申請記存應繳納的土地增值稅，但該筆土地再移轉時(包括買賣、贈與、信託、拍賣及被徵收等)，除繳納該次移轉土增稅外，尚須被追繳原記存之土增稅。另外，收購或分割記存土地增值稅案件，被收購公司、被分割公司(或股東)於土地完成移轉登記之日起3年內，轉讓該對價取得之股份，致持有股份低於原取得對價之65％時，也會被追繳原記存的土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，社會福利事業及私立學校受贈土地，依據土地稅法第28條之1規定核准免徵土地增值稅後，應注意相關規定以免遭補稅及處罰。

　　市稅處進一步說明，私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地，符合（一）受贈人為財團法人（二）法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有（三）捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益等條件者，可免徵土地增值稅。稅捐處每年皆會對是類經核准免稅之受贈土地進行例行性清查，如經發現法人章程變更，致解散時其賸餘財產不歸屬當地地方政府所有，即應補徵原免徵之土地增值稅。另清查結果如有下列情事之一者，除應追補土地增值稅外，並依法裁處罰鍰：(一)未按捐贈目的使用(二)違反各該事業設立宗旨(三)土地收益未全部用於各該事業(四)經稽徵機關查獲或經人舉發查明捐贈人有以任何方式取得所捐贈土地之利益。