高雄市稅捐稽徵處部落格

日前有民眾洽詢經重劃之土地欲贈與妻，日後出售時土地增值稅是否可適用減徵40%之優惠?

高雄市稅捐稽徵處說明，依據土地稅法第39條之1第1項及第28條之2規定略以，「經重劃之土地於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵40%」，「配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅，但於再移轉依法應課徵土地增值稅時，以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。前項受贈土地，於再移轉計課土地增值稅時，贈與人與受贈人於其具有土地所有權之期間內，有支付第31條第1項第2款改良土地之改良費用者，準用該條之減除或抵繳規定；其經重劃之土地，準用第39條之1第1項之減徵規定」。

財團法人私立學校受贈之土地依土地稅法第28條之1規定，只要章程載明解散時賸餘財產歸屬為當地地方政府所有，且捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益，於移轉土地時可申請免徵土地增值稅。

高雄市稅捐處表示，在111年5月11日私立高級中等以上學校退場條例公布後，教育部公布之專案輔導學校如無法於期限內改善，將面臨解散命運，此時賸餘財產歸屬對象將決定原先受贈時免徵的土地增值稅是否會遭追補問題，依規定，如果解散後依章程將土地捐贈給當地地方政府，即無須追補；但如決議捐贈給私立高級中等以上學校退場基金、中央機關或非當地地方政府所設公立學校者，因該捐贈行為已不符合免徵土地增值稅要件，即必須追補原先受贈時免徵的稅款，惟私立高級中等以上學校退場條例第23條明定，追補之稅款由該基金、中央機關或學校於受贈該土地時繳納。

高雄市稅捐處表示，在111年5月11日私立高級中等以上學校退場條例公布後，部分學校被公告為專案輔導學校，並限期2年改善，該類學校如曾依土地稅法第28條之1規定，受贈取得土地，並申請免徵土地增值稅，應特別注意土地未來使用情形。

稅捐處進一步說明，依土地稅法第28條之1暨55條之1規定，財團法人私立學校受贈之土地，其使用仍須符合下列要件，以免被追捕原免徵土地增值稅：(一)章程載明解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有(二)捐贈人不得以任何方式取得所捐贈土地之利益(三)按捐贈目的使用(四)符合設立宗旨(五)土地收益全部用於各該事業。

高雄市稅捐處表示，土地稅法第39條第2項:依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項前段規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

該處說明，土地所有權人移轉公共設施保留地，請先向都發局或其委辦之公所申請核發土地使用分區證明書，只要符合「依都市計畫法指定之公共設施保留地，且依法以徵收、區段徵收或未明文規定取得方式」要件，可憑該證明申請免徵土地增值稅。故若公共設施保留地係以「市地重劃」方式取得，則無免徵土地增值稅之適用。

民眾來電詢問，在房屋建築完成後，合併非屬建物基地坐落的相鄰土地，出售時可否全部適用自用住宅用地稅率計課土地增值稅?

高雄市稅捐稽徵處表示，領得使用執照之建築基地，合併原不屬於房屋坐落基地之土地，如未合併申請建築載入使用執照，仍不屬於該房屋基地範圍；所以土地所有權人於出售前將原來不屬於房屋坐落基地之土地，辦理合併到該筆自用住宅用地，想要全部適用自用住宅用地稅率計課土地增值稅，稅捐稽徵機關審核時，僅有原合併前之土地面積得適用，其餘仍按一般用地稅率核課。

陳先生近日前往高雄市稅捐稽徵處洽詢房地買賣問題，他在多年前出售房地時已適用「一生一次」自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅，如今有意再出售名下房地，想了解是否符合「一生一屋」的條件。

該處說明，「一生一次」與「一生一屋」的差異可從下表分辨：

高雄市稅捐稽徵處表示，最近有市民朋友打電話來詢問欲出售繼承之土地，因其父係於民國80年重劃取得該住宅區土地，本次移轉可否扣除重劃費用及適用減徵40%，長期持有減徵規定？

 該處進一步說明，重劃土地登記後嗣經繼承登記再移轉之案件，因市民朋友辦理繼承土地登記時，即為重劃後第1次移轉，嗣後再出售時已屬土地重劃後第2次移轉，不能適用土地重劃後第1次移轉之應納土地增值稅減徵40%規定。又該土地之重劃費用繳款人為被繼承人，並非目前土地所有權人，所以重劃費用不能自目前土地所有權人之漲價總數額中扣減。

高雄市稅捐稽徵處表示，經法院拍賣之農業用地如符合不課徵土地增值稅要件者，應於主管稽徵機關依法通知之次日起30日內，檢附農業用地作農業使用證明書申請不課徵土地增值稅。但如果申請人於期限後，始向主管機關申請核發農業用地作農業使用證明書，因該證明書係在申請期限後才核發之證明文件，即無土地税法第39條之2規定不課徵土地增值稅之適用。

該處舉例進一步說明，經法院拍賣之農業用地如符合不課徵土地增值稅要件者，當事人於9月30日收到稽徵機關通知，應於次日起30日內（即10月30日前）向區公所申請核發農業用地作農業使用證明書並向稅捐稽徵機關申請不課徵土地增值稅；但如果逾10月30日才申請核發農業用地作農業使用證明書或申請不課徵土地增值稅，依土地稅法第39條之3規定，即無法適用，請當事人務必注意申請期限，以保障自身權益。

高雄市稅捐稽徵處表示，針對土地共有物分割案件於111年6月1日起展開清查，以防有心人士取巧安排形成土地共有關係後，藉辦理共有物分割規避土地增值稅。

市稅處進一步說明，原持有應稅土地之所有權人藉由移轉少數持分與他人免徵或不課徵土增稅之土地形成共有關係後，再以共有物分割，達到墊高應稅土地之原地價而減輕土增稅者，該應稅土地再移轉時，稅捐機關會依實質課稅原則調整以其分割前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。    另藉辦理共有物分割規避直接移轉土地應納之土地增值稅，而實質上為交換土地或移轉應稅土地者，亦應依實質課稅原則課稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，依農業發展條例第38條之1規定核准不課徵土地增值稅之土地應繼續作農業使用，將自111年8月起展開全面清查作業。

市稅處說明，農業用地經依法律變更為非農業用地，移轉時檢具由都市計畫及農業主管機關所核發符合農業發展條例第38條之1規定之證明文件，可申請不課徵土地增值稅;惟土地所有權人於其持有期間內必須作農業使用，若經查獲該土地未作農業使用且未依限期改善，或雖在規定期限內改善而再有未作農業使用之情形者，則日後再移轉時，即應課徵土地增值稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，土地所有權人出售農業用地，原申請依土地稅法第39條之2第1項規定不課徵土地增值稅，經核發不課徵證明書在案，嗣後於辦竣移轉登記前，雙方當事人共同提出申請依法課徵土地增值稅，仍准予辦理。

該處特別提醒納稅人注意，雙方當事人應於辦竣移轉登記前提出申請，以免影響自身權益。

高雄市稅捐稽徵處表示，社會福利事業及私立學校受贈土地，依據土地稅法第28條之1規定核准免徵土地增值稅後，應注意相關規定以免遭補稅及處罰。

市稅處進一步說明，私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地，符合（一）受贈人為財團法人（二）法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有（三）捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益等條件者，可免徵土地增值稅。稅捐處每年皆會對是類經核准免稅之受贈土地進行例行性清查，如經發現法人章程變更，致解散時其賸餘財產不歸屬當地地方政府所有，即應補徵原免徵之土地增值稅。另清查結果如有下列情事之一：(一)未按捐贈目的使用(二)違反各該事業設立宗旨(三)土地收益未全部用於各該事業(四)經稽徵機關查獲或經人舉發查明捐贈人有以任何方式取得所捐贈土地之利益，除應追補土地增值稅外，並將處應納土地增值稅額2倍以下之罰鍰。

高雄市稅捐稽徵處表示，土地所有權人出售土地，於2年內重購自用住宅用地，出售土地時未申請按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅，但出售前1年內符合自用住宅用地規定，仍可申請重購退稅。

該處進一步表示，自用住宅用地係指地上建物為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有並辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用。只要出售及重購土地皆符合上述規定，出售時雖未申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，其新購土地地價超過原出售土地地價扣除繳納土地增值稅後之餘額，仍可申請就其已納土地增值稅額內退還不足支付新購土地地價之數額。

高雄市稅捐稽徵處表示，為落實記存土增稅案件之列管，自111年6月1日起至11月30日止展開清查作業，此為每年例行性清查作業。

市稅處說明，企業或金融機構依企業併購法、金融機構合併法、金融控股公司法等規定辦理合併、分割或收購而移轉土地所有權時，可申請記存應繳納的土地增值稅，但該筆土地再移轉時(包括買賣、贈與、信託、拍賣及被徵收等)，除繳納該次移轉土增稅外，尚須被追繳原記存之土增稅。

高雄市稅捐稽徵處表示，針對已核准重購退還土增稅案件，自111年6月1日起半年內展開全面清查。

該處表示，土地所有權人於2年內買賣自用住宅用地，符合土地稅法第35條規定者，可以向稅捐稽徵機關申請退還其不足支付新購土地地價數額的土地增值稅。而重購土地自完成移轉登記之日起依法列管5年，列管期間內除不能再行移轉外，須有土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用，以符合自用住宅用地相關規定。

高雄市稅捐稽徵處表示，配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。但再移轉依法應課徵土地增值稅時，以該土地第1次不課徵土地增值稅之原規定地價或最近1次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，而非以配偶贈與時之當期公告土地現值為原地價。

該處說明，配偶間贈與土地，可以自由選擇是否課徵土地增值稅，由於土地增值稅係採累進稅率計算，若該次移轉選擇不課徵土地增值稅，未來再移轉依法應課徵土地增值稅時，如漲價幅度較大，可能將適用較高之稅率。

高雄市稅捐稽徵處指出，土地所有權人於2年內先買後賣或先賣後買自用住宅用地，如果出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額，不足支付新購土地地價時，可就已納土地增值稅額內申請退還。經核准退稅案件，重購土地自完成移轉登記之日起管制5年，須供自用住宅使用，如有出租、營業、全戶戶籍遷出或所有權移轉等情形，將會追繳原退還土地增值稅款。

該處指出，「自用住宅用地」是指其地上之房屋屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用的住宅用地。

民眾張小姐詢問，近期同時申報出售多筆自用住宅用地，因面積已超過都市土地限制3公畝，且未填具土增稅自用住宅用地適用順序申明書，不知稅處將如何核定自用住宅之土地增值稅？

高雄市稅捐處表示，民眾同時出售多筆土地，欲申請按自用住宅用地優惠稅率10％課徵土地增值稅，如移轉面積超過土地稅法第34條規定之適用上限，可填具土地增值稅自用住宅用地適用順序申明書，依自行選擇之適用順序計算至規定之面積限制為止；惟如申報時納稅義務人未擇定也無須擔心，稅捐機關會以各筆土地依規定計算之土地增值稅額，由高至低的適用順序從優核算應繳納之土地增值稅。

民眾江先生詢問，年初時自售一間房地，土地增值稅卻高達150萬元，聽鄰居說可以向稅捐處補申請改按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。    

高雄市稅捐稽徵處表示，核發的土地增值稅繳款書繳納期限截至111年2月16日止，江先生可以在繳款書繳納期間屆滿前(即111年2月16日之前)提出申請改依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

近日接獲民眾來電詢問有一筆土地使用分區為公園用地，移轉時可否主張依土地稅法第39條第2項規定免徵土地增值稅？

高雄市稅捐稽徵處表示，土地稅法第39條規定，被徵收之土地，免徵其土地增值稅。而依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定免徵。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第1次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。