目前分類:土地增值稅 (344)

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高雄市稅捐稽徵處表示,最近接到民眾來電詢問,他想要移轉名下土地,聽說土地所有權移轉要繳土地增值稅,請問該筆稅款應該由誰繳納呢?

市稅處說明,一、土地為有償移轉,例如買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式移轉,以原所有權人為土地增值稅之納稅義務人;二、土地為無償移轉,例如遺贈及贈與等方式移轉,則以取得所有權之人為納稅義務人;三、土地設定典權者,則為出典人。

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高雄市稅捐稽徵處表示,近日接獲民眾來電詢問,因法拍取得之土地,於拍定同一年度再出售,為何仍須繳納土地增值稅?

該處說明,土地所有權申報移轉現值係以訂約日當期公告土地現值為準,逾期則以受理申報機關收件日當期公告土地現值為準,惟法院或法務部行政執行署所屬行政執行分署拍賣之土地,則會以「拍定價額」或「拍定當期公告現值」從低作為核算土地增值稅的標準,故當拍定價額低於公告土地現值時,將以拍定價額計算原土地所有權人之土地增值稅,並作為拍定土地的前次移轉現值,因此拍定人於取得土地同年再出售,仍會有漲價數額,須繳納土地增值稅。

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高雄市稅捐稽徵處表示,近日接獲民眾來電詢問,自己於2年內完成出售及新購自用住宅用地,但是新購自用住宅用地已逾2年尚未有戶籍遷入,是否可以申請土地增值稅重購退稅?

該處說明,土地所有權人應符合以下七項要件,可就已納土地增值稅額內,申請退還其不足支付新購土地地價之數額。

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近日接獲民眾詢問,日前承買一筆土地,已辦妥移轉登記,後來因故解除買賣契約,將土地返還原地主,是否還需要申報土地移轉現值?

    高雄市稅捐處表示,買賣雙方因合意訂立土地買賣契約,並且辦竣土地所有權移轉登記,後來經雙方協議解除買賣契約,買方負有將土地所有權移轉予賣方的義務,此返還土地的移轉行為屬另一次產權移轉,既屬土地所有權之移轉,則應申報移轉現值,除符合法定減免或不課徵要件外,仍應課徵土地增值稅。

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民眾來電詢問,土地所有權人經核准重購自用住宅用地退還土地增值稅後,於管制期間內死亡,繼承人因辦理繼承登記,是否會追繳原退還之稅款?

高雄市稅捐處表示,土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者,其重購之土地,自完成移轉登記之日起,5年內再行移轉時,除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外,並應追繳原退還稅款,重購之土地,改作其他用途者亦同。即重購土地會被列為管制案件,列管期間為5年。

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受到人口高齡化影響,國內長照需求日益增加,為鼓勵廣設長照機構以健全服務體系,財政部已將社會福利慈善事業基金會、醫療、衛生、學校及長照服務機構等財團法人,經直轄市、縣(市)主管機關許可附設的社區式、機構住宿式及綜合式等3類長照機構,納入土地稅法第28條之1所稱之「社會福利事業」,其受贈之土地,得享有免徵土增稅優惠。

高雄市稅捐稽徵處進一步說明,前述長照機構受贈之土地免徵土增稅,須同時符合下列規定:一、私人捐贈。二、供興辦長照機構使用。三、章程載明解散時,其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。四、捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。

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高雄市稅捐稽徵處表示,配偶相互贈與之土地,可以選擇不課徵土地增值稅,但於受贈土地再移轉第三人時,以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

該處說明,配偶相互贈與土地,所謂「不課徵」土地增值稅並非「免稅」,只是該次土地移轉的漲價利益延緩至受贈土地日後移轉給第三人時,再以配偶間之原始取得核定之申報移轉現值為原地價計算漲價總數額,適用該當次稅率課徵土地增值稅。

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近日接獲民眾詢問,他的父親在109110年間先後買賣自用住宅用地,經稅捐機關審查符合重購自用住宅之退稅規定,退還已繳納之土地增值稅,但今年他的父親不幸過世,由繼承人繼承取得重購土地,是否會因土地移轉被追繳原退還之稅款?

高雄市稅捐稽徵處表示,土地所有權人因重購自用住宅用地退還出售地之土地增值稅後,該重購土地將被列管5年,依規定自完成移轉登記之日起,5年內再行移轉或改作其他用途者,應追繳原退還稅款;但5年內因繼承而移轉者,因屬不可抗力事由,可免追繳原退還之土地增值稅。

該處進一步說明,繼承人繼承重購土地後,仍須繼續列管至5年期滿為止,如於上述管制期間5年內再行移轉(含配偶贈與)或改作其他用途(含戶籍遷出、出租、營業等),繼承人仍會被追繳原退還之土地增值稅。

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高雄市稅捐稽徵處表示,自11281日至1130日止,將對原核准依農業發展條例第38條之1規定不課徵土地增值稅(視為農地)列管案件進行清查,檢查列管土地是否有繼續作農業使用。

稅捐處說明,農業用地經依法律變更為非農業用地,移轉時如符合農業發展條例第38條之1規定,並取得農業主管機關核發土地作農業使用證明書者,仍可申請不課徵土地增值稅。而土地承受人於其持有土地所有權期間內須作農業使用,若經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在所令期限內恢復作農業使用,或雖在所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用之情事者,於再移轉時,縱使取得農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書,仍須課徵土地增值稅。

稅捐處特別提醒,上述土地未作農業使用的違規情形,如配偶間相互贈與,持有期間應合併計算,請民眾多加留意,以免影響自身權益。如有任何疑問,可撥打免付費電話0800-726-969,將有專人為您服務。

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高雄市稅捐稽徵處表示,土地所有權人因買賣移轉土地,原按一般用地稅率申報土地增值稅,而事後欲改按自用住宅用地稅率核課,其出售土地如符合土地稅法第9條之規定,即土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用者,可於土地增值稅繳納期限屆滿前,向土地所在之稅捐稽徵機關補行申請,逾期則無法申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

該處進一步說明,此類案件於繳納期限內補行申請改按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,須檢附土地所有權人無租賃申明書,如有三親等外之他人設立戶籍,須另檢附設籍人無租賃申明書及身分證影本以供審核。

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王君最近要將已持有超過6年的自用住宅用地出售,但是他以前曾經出售土地且已申請按「一生一次」自用住宅用地稅率10%課徵土地增值稅,可否再申請按自用住宅用地稅率核課土地增值稅?

 

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高雄市稅捐稽徵處表示,公益出租人將自有住宅出租予符合租金補貼申請資格者,依據本市社會住宅與公益出租人地價稅及房屋稅優惠自治條例,房屋可按自住住家用稅率課徵房屋稅,土地可按自用住宅用地稅率課徵地價稅。惟該公益出租住宅出售,是不能適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅的。

該處進一步說明,土地所有權人出售自用住宅用地,無論是適用「一生一次」或「一生一屋」的規定,都必須是在出售前1年內或前5年內無「出租」行為,才能按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。倘房東將住宅出租給租金補貼戶,仍屬出租行為,所以出售該公益出租之土地,無法按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。如尚有任何疑問,可撥打免付費電話0800-726-969查詢。

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高雄市稅捐稽徵處表示,土地稅法第39條第3項於110年6月25日修正生效後,除都市計畫指定之公共設施保留地外,經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用,並依法完成使用地編定之非都市土地,於尚未被徵收前之移轉,經審查符合規定者,亦可免徵土地增值稅。

  該處進一步說明,都市公共設施保留地或已作公共設施使用之非都市土地,如其取得方式為「徵收」或「區段徵收」,且分別檢附主管機關核發之「都市計畫土地使用分區證明書」或需用土地人核發之「非都市土地供公共設施使用證明書」,於申報移轉時,即得免徵土地增值稅。

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高雄市稅捐處表示,近日民眾陳先生來電詢問,土地信託給太太後經歷土地重劃,由太太(受託人)支付土地重劃費用,並在重劃完成後塗銷信託,該土地回到自己名下,若日後出售土地申報土地增值稅,太太支付的重劃費用可以自漲價總數額中減除嗎?可以適用重劃後第一次移轉減徵土地增值稅40%的規定嗎?

該處說明,土地稅法第31條之14項規定,委託人或受託人於信託前或信託關係存續中,有支付土地重劃費用者,準用自漲價總數額中減除的規定。因此陳先生出售土地計課土地增值稅時,陳太太於受託期間支付的重劃費用是可以自漲價總數額中減除的,而且陳先生出售該土地屬重劃後第一次移轉,可以減徵土地增值稅40%

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高雄市稅捐稽徵處表示,近日有民眾來電詢問以自己名義購買自用住宅用地並經核准退還已繳納之土地增值稅,可否再將土地移轉給其配偶?

該處進一步說明,倘經核准退還重購自用住宅用地之土地增值稅者,自重購地完成移轉登記之日起5年內再行移轉(包括夫妻間贈與)或改作其他用途(包括供出租、營業使用或遷出戶籍),將被追繳原退還之土地增值稅。因夫妻間互相贈與土地雖可申請適用土地增值稅,但因其產權已實質移轉,所以自重購地完成移轉登記之日起5年內再行移轉土地與其配偶,應追(補)繳原退還之土地增值稅。

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高雄市稅捐稽徵處表示,供作道路使用的非都市土地如符合「供公共設施使用」、「依法完成使用地編定」、「需用土地人出具證明」3要件,移轉時可申請免徵土地增值稅。

該處說明,修正後土地稅法第39條第3項前段規定,非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用,並依法完成使用地編定,在尚未被徵收前移轉,經需用土地人證明者,免徵土地增值稅。因此,土地所有權人所有非都市土地供作道路使用,已依法完成「交通用地」編定,並取得需用土地人出具「非都市土地供公共設施使用證明書」,在未被徵收前土地申報移轉時,可申請免徵土地增值稅。如不知需用土地人為何,依規定土地供公路使用,屬國道或省道路線系統者,需用土地人為交通部;屬市道、區道、縣道路線系統者,需用土地人為直轄市或縣()政府公路主管機關,如果仍無法知悉,可以向土地所在地之地政機關,如地政事務所或縣市政府之地政局、處查詢。

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高雄市稅捐稽徵處表示,近日有民眾來電詢問其配偶出售自用住宅用地後,2年內若以自己名義購買自用住宅用地,可否申請退還其配偶已繳納之土地增值稅?

該處進一步說明,申辦土地增值稅自用住宅重購退稅者,必須符合以下所有條件:1.出售土地與重購土地所有權人須為同一人。2.重購自用住宅土地地價必須大於出售自用住宅土地地價扣除已繳納土地增值稅。3.土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。4.出售土地及重購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有並在該地辦竣戶籍登記。5.出售土地於出售前1年內未曾營業或出租(含公益出租、社會住宅包租代管)。6.重購土地面積以都市土地面積不超過300平方公尺或非都市土地面積不超過700平方公尺為限,出售土地面積不受限制。7.如果為先買後賣,應於重購土地時,已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。如果配偶出售土地,而以自己名義重購自用住宅用地,就不符合重購退稅資格。

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高雄市稅捐稽徵處表示,最近有民眾來電詢問終止借名登記之不動產返還移轉案件,是否須申報土地增值稅及契稅。

該處說明,土地稅法第28條規定,已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。當借名登記終止,出名人辦理所有權移轉予借名人,已符合課徵土地增值稅要件,故辦理土地移轉登記前應先申報土地增值稅。

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高雄市稅捐處表示,為滿足有多次換屋者之需求,土地增值稅適用自用住宅用地稅率除了「一生一次」外,如另符合5條件可再適用「一生一屋」優惠規定。

稅捐處進一步說明,其條件除已適用過「一生一次」外,尚須符合:(一)出售時土地所有權人與其配偶、未成年子女無該自用住宅以外之房屋(二)出售前土地所有權人持有該自用住宅用地6年以上(三)土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年(四)出售前5年內無供營業使用或出租(五)都市土地面積不超過150平方公尺或非都市土地面積不超過350平方公尺。

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高雄市稅捐處表示,為提供申報人更快速便捷的服務,持續推動「不動產移轉一站式服務」,鼓勵民眾多加利用地方稅網路申報系統線上查欠完稅之便利措施。

該處進一步說明,民眾辦理不動產移轉,可透過「地方稅網路申報作業入口網」申報土地增值稅、契稅,並採用「線上查欠(完稅)」方式,上傳、郵寄或傳真「完稅附件」(包括已用印之申報書、契約書、繳納完竣之印花稅證明及其他證明文件),經稅捐處審核無誤且查無舊欠稅(費)後,便會匯出已查欠完竣帶有職名章之繳款書電子檔,民眾利用「電子繳稅」方式完納稅款後,即可備妥過戶文件逕至地政機關辦理移轉登記,全程免至稅捐處及收款機構臨櫃洽辦,避免群聚,安全省時又方便。

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